事故物件を売却する際には、購入希望者に対して適切な情報を開示する義務があります。
その中でも「物理的瑕疵（ぶつりてきかし）」に関する告知義務は、売却を検討する際に特に注意すべきポイントです。
以下では、物理的瑕疵の定義や、心理的瑕疵・法律的瑕疵との違い、そして告知義務について詳しく解説します。
物理的瑕疵とは？
物理的瑕疵とは、不動産の構造や設備に関する欠陥や問題を指します。具体的には、次のようなケースが物理的瑕疵に該当します。
- 建物の老朽化による重大な損傷（雨漏り、
シロアリ被害、基礎部分のひび割れなど） - 自然災害による被害（地震・台風・洪水に
よる損傷） - 地盤沈下や土壌汚染
- 設備の重大な故障（給排水設備の故障、
配線不良など）
これらの物理的瑕疵があると、建物の安全性や機能に影響を及ぼし、通常の使用が困難になる可能性があります。
心理的瑕疵・法律的瑕疵
との違い
不動産には、物理的瑕疵以外にも「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」といった問題が存在します。
それぞれの違いを明確に理解することが、適切な売却活動につながります。
心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、建物や土地自体には問題がなくても、買主が心理的に不安を感じるような事柄を指します。
代表的な例は以下の通りです。
- 事故物件（過去に自死・他殺・孤独死が
発生した物件） - 火災や事件・犯罪の発生歴
- 近隣に嫌悪施設がある（暴力団事務所、
墓地、産業廃棄物処理場など）
物理的瑕疵と異なり、心理的瑕疵は建物の安全性に直接関わるものではありませんが、買主の購入意欲に大きな影響を与えます。
法律的瑕疵とは？
法律的瑕疵とは、法的な制約や義務があることで、物件の利用や売買に制限がかかる状態を指します。
具体的には以下のようなケースがあります。
- 再建築不可物件（建築基準法の接道義務を
満たしていない） - 用途制限（都市計画法の用途地域により、
商業施設や工場が建てられない） - 賃借権や抵当権が設定されている（所有者が
自由に売却できない）
法律的瑕疵がある場合、取引後にトラブルになる可能性があるため、事前の確認が不可欠です。
瑕疵物件には
告知義務がある
不動産の売却において、瑕疵がある場合は買主に対して適切に告知する義務があります。
これは「契約不適合責任」に基づくものであり、告知を怠ると売買契約が無効になったり、損害賠償を請求されたりするリスクがあります。
物理的瑕疵の告知義務
物理的瑕疵については、以下のような事項を買主に伝える必要があります。
- 建物の構造上の問題（基礎の欠陥、耐震性不足など）
- 過去の修繕履歴（雨漏りの補修歴、地盤改良の有無など）
- 土地の問題（地盤沈下や土壌汚染の可能性）
告知しないまま売却した場合、契約後に瑕疵が発覚するとトラブルにつながるため、重要事項説明書などの書類に正確な情報を記載しましょう。
心理的瑕疵の告知義務
心理的瑕疵に関しては、過去の判例や業界慣行に基づき、一定期間内の事故・事件について告知することが求められます。
具体的には次のようなケースが対象です。
- 自死や他殺があった場合（特に直近の事件は
影響が大きい） - 火災や重大な事故の発生
- 近隣の治安状況（事件が頻発するエリアなど）
ただし、事件や事故から数十年経過した場合、告知義務がないと判断されることもあります。
告知義務を怠るリスク
告知義務を怠ると、以下のようなリスクが生じます。
- 契約解除・損害賠償請求（買主が知っていれば購入しなかった場合、契約解除の可能性）
- 信頼の喪失（不動産会社との取引履歴に悪影響が出る）
- 市場価値の低下（トラブルが表面化すると、
売却価格が大幅に下がる）
事故物件をスムーズに売却するためには、適切な情報開示が不可欠です。
まとめ
事故物件の売却においては、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」の違いを理解し、それぞれに応じた告知義務を果たすことが重要です。特に、物理的瑕疵については建物の構造や土地の問題を正確に伝える必要があります。
瑕疵を適切に開示することで、買主とのトラブルを回避し、円滑な売却が可能になります。売却を検討している方は、不動産会社や専門家と相談しながら、適切な対応を進めていきましょう。
