戸建ての事故物件売却

突然の出来事で、所有している戸建が事故物件となってしまい、どうすればよいのか分からず立ち止まってしまっている方もいるでしょう。人の死が関わる物件では、売却時に告知義務が発生する場合があり、誤った判断がトラブルに発展することもあるのでご注意ください。

この記事では、事故物件の売却に必要な法的知識から進め方、価格の目安までを詳しく解説します。

戸建が事故物件とされる
ケースとは？

戸建てが事故物件とされるケースには、自死や殺人事件のほか、過去に暴力団関係者が居住していた、組事務所として使われていた場合も含まれます。また、深刻な隣人トラブルが長期間続いている場合も事故物件として告知が求められる可能性が高いです。戸建ての場合は建物だけでなく、土地自体にも事故歴が残る場合があります。これらの心理的瑕疵は買主の判断に影響するため、告知が求められることが一般的です。

自殺や他殺など、事故死・自然死とは異なる人の死が発生した物件は「心理的瑕疵(かし)」がある物件として扱われます。また、事故死や自然死の場合であってもも、発見まで時間がかかり特殊清掃が必要になったケースでは、同様に心理的な影響があると判断されて事故物件と認定されることもあります。

これらの取り扱いについては、国土交通省が定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で明確に示されています。

事故物件になると、告知義務があります。事故物件の告知義務は売却自体を禁止するものではなく、あくまで過去に人の死などの事故があった事実を買主に正確に伝える義務です。ただし、買手が見つかるかどうかは別問題であり、告知が販売の障害になることもあります。賃貸物件の告知義務期間はおおよそ3年とされる一方で、売買物件については明確な期間の定めがなく、事故歴が長期間影響するため注意が必要です。告知義務を怠ると、民法上の「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」を問われ、損害賠償などの法的リスクが発生します。売却を焦るあまり告知義務を怠ると重大なトラブルに発展しかねません。適切かつ誠実な告知が不可欠です。

更地・建て替えても告知義務は残る

事故物件の建物を解体して更地にしたり、新築に建て替えたりしても、土地にかかる事故歴は消えないため、告知義務は依然として残ります。大阪高裁の平成18年12月19日判決では、過去に建物内で自殺があった事案で、建物を壊した後もその土地にまつわる心理的瑕疵は特定できない一空間に変化したと判断されました。このため、嫌悪感が土地全体に広がり、告知義務が免除されるか否かは事案ごとに異なります。しかし一般的には、事故物件の事実を隠して売却すると「告知義務違反」となり、損害賠償請求などのリスクが生じるため、解体や建て替え後も告知は必須とされています。

戸建て事故物件の告知義務を怠った場合のリスク

補償請求

売主が事故物件の告知義務を怠った場合、買主は心理的瑕疵の存在を理由に補償を求めることが可能。購入後に事故物件である事実を知ったとき、売主は買主から、再販売にかかる費用や価格差などの経済的損失の補填を請求されることもあります。

減額請求

事故物件であることを知らずに契約してしまった場合、買主は購入価格の減額を求めることが可能。心理的な負担や市場価値の下落を理由に、相応の価格調整を求める事例は多く見られます。

損害賠償請求

事故物件である事実を隠して取引を進めた場合、売主は買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。精神的苦痛に加えて、再販売や引っ越しなどで発生した費用も賠償対象とされるケースも想定されます。

隠蔽が悪質と判断された場合、請求額が高額になることもあるため注意が必要です。

契約解除

心理的瑕疵を隠して売買契約を結んだ場合、買主による契約解除の請求が認められることがあります。取引の重要事項に該当する事実を故意に伝えなかったと判断されれば、契約解除以前に、契約自体が無効とされる可能性もあるでしょう。誠実な説明を怠ることは、法的リスクを招く大きな要因となります。

戸建の事故物件の売却相場

事故物件になった戸建の売却相場は、本来の価値の5〜9割ほどに低下します。
例えば、資産価値が2,500万円の戸建の場合、想定される売却相場は1,250〜2,250万円です。

特に他殺は下落幅が大きく、5割以上下がってしまう可能性も考えられます。
また、自死や孤独死の場合も資産価値が数割下がることがあります。

事故物件となった戸建物件を売却するポイント

特殊清掃・リフォームで綺麗に

事故物件となった戸建ての売却では、特殊清掃やリフォームで室内を綺麗に整えることが重要です。特殊清掃により臭いや汚れを徹底的に除去し、再発防止のために床や壁を新しく張り替えることで、心理的抵抗を軽減できます。内装や設備をリフォームして見た目を一新すれば、買い手に好印象を与えやすくなり、売却の可能性が高まります。特に事故の影響が大きい場合は、きちんと手を入れることが売却成功のポイントです。

一定の期間を空ける

事故物件となった戸建てを売却する際は、事故から一定期間を空けることが有効です。事故直後は心理的印象が強く、買い手がつきにくいため、時間が経つことで心理的抵抗が和らぎやすくなります。ただし、売買の場合は告知義務の期間に明確な制限がなく、事故の事実を伝える義務は消えません。近隣住民の記憶やインターネット上の情報も残るため、期間を空けたとしても誠実な情報開示が重要です。焦らずに適切なタイミングで売却活動をすることがポイントとなります。

更地にする・建て替える

更地にする・建て替えることで心理的な抵抗を軽減し、買い手が見つかりやすくなる場合があります。新築すれば間取りや設備が刷新でき、イメージ改善の効果も期待できます。ただし、解体や建築の費用負担や、たとえ建て替えても過去の事故歴は土地に残り、告知義務も消えません。また、更地にして売却できないと固定資産税が大きく増加するリスクもあるため、慎重な判断が求められます。

近隣や地元民との関係

近隣住民や地元のコミュニティとの関係も重要です。事故の内容は周囲に知られていることが多く、近隣トラブルや精神的な不安が買い手の心理に影響を与えるためです。地元住民と良好な関係を築くことで、物件の評判を和らげ、地域の理解も得やすくなります。逆にトラブルが継続すると、売却時にマイナス要因となるため、適切な対応や情報開示を心がけることがポイントです。

事故物件の買取業者に依頼する

早期売却を希望するなら、買取業者に依頼するのも有効な手段です。専門の買取業者は事故物件の特性を理解しており、心理的瑕疵がある物件でも問題なく買い取ってくれます。一般の買主に敬遠されがちな物件もスムーズに処分でき、告知義務違反などのリスクも軽減可能です。ただし、相場価格より低くなるケースが多いため、価格とスピードのバランスを考慮しましょう。

戸建の事故物件の売却事例

戸建て事故物件の売却に関するQ&A

Q.近所に知られずに売却を進めることは可能ですか？

A.回答

一般的な仲介売却では、広告掲載や内覧対応が必要になるため、近隣に知られてしまう可能性が高くなります。

一方で、事故物件の買取に特化した専門業者へ依頼すれば、広告活動なしで短期間での売却が実現可能です。内覧やチラシ配布も不要となるため、周囲の目を気にせず静かに手放したい方にとって現実的な選択肢といえるでしょう。

Q.特殊清掃やリフォームの費用は誰が負担しますか？

A.回答

仲介による売却の場合、一般的には売主が特殊清掃やリフォームを実施し、見た目や衛生面を整えてから販売活動を行います。これらの費用は、物件の印象を高めて少しでも高く売るための投資と考えるべきでしょう。

対して買取業者へ直接売却する場合、清掃や修繕を行わずそのまま引き取ってもらえるケースが多く、売主の金銭的負担を大きく軽減できます。

Q.遠方に住んでいて立ち会えなくても手続きはできますか？

A.回答

現在は、郵送や電話、オンライン面談などを活用し、非対面で売却手続きを進められる業者が増えています。重要事項の確認や署名、書類提出も郵送で完結できるケースが多いため、現地訪問が難しい方でも売却にかかる負担は大きくありません。

鍵の受け渡しも宅配や現地代行で対応できる場合があり、遠方に住む遺族の方でもスムーズな売却が可能です。