自然死とは特定の病気や外傷を原因とせず、年齢と共に衰えて死亡していく状況をいいます。一般的に自然死が発生した物件は事故物件として取り扱われませんが、孤独死だった場合はどうでしょうか。詳しく解説していきます。
事故物件にならない自然死
老衰や寿命などの死亡は自然死と呼ばれ、居住用不動産で発生することが当然に予想されるものなので、告知義務の生じるいわゆる「事故物件」に該当しません。事故物件とは借主・貸主に心理的な抵抗が生じる恐れがある「心理的瑕疵」ですが、自然死心理的瑕疵を否定した裁判例もあり、事故物件として取り扱われないことになります。なお、自然死のほか日常生活における事故死であったとしても、以下のような場合には告知義務がないとされています。
- 自宅の階段からの転落
- 入浴中の溺死や転倒事故
- 食事中の誤嚥
参照元：【pdf】国土交通省公式サイト/宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン
事故物件になる自然死
事件性がある、特殊清掃が必要なほど汚染されているなどの場合は事故物件として取り扱う必要があります。ここでは告知義務の生じる可能性が高い状況を解説していきます。
孤独死
孤独死はそのすべてが事故物件扱いとなるわけではなく、亡くなってから発見されるまでの時間や死因によって取り扱いが異なります。たとえば遺体の発見が遅れてしまい特殊清掃や大規模なリフォームが必要とされるような場合には心理的瑕疵に概要するとして事故物件と判断される可能性が高いです。一方で一般的な清掃のみで対応できると判断される場合には事故物件に該当しないとされることが多いです。孤独死の判断はその現場の状況によって異なりますので、素人が判断できるものではありません。
死体遺棄として報道された
仮に家族と住んでいる場合であっても、遺体を放置していた場合には「死体遺棄」として立件されてしまう可能性があります。こういった場合には心理的瑕疵に該当する恐れがあります。実際にあった事件として「死亡してから2日が経過した後に通報した」「年金を不正受給するために6年間隠し続け」というようなケースも発生しています。遺体を長期間部屋に放置すると臭いがしみつくなどしてしまうため、こういった事例のような場合には「心理的瑕疵」に該当すると判断される可能性が高くなっています。
参照元：NHK公式サイト/追跡 記者のノートから2021年9月16日（https://www.jikobukken-tebanashi.com/qa/natural-death.html）
自然死の事故物件になってしまったら
事故物件になるかどうかを判断するポイントとして、借主・貸主が心理的に抵抗を感じるかどうかの「心理的瑕疵」に該当するかがあると紹介しました。それらの取り扱いに関しては国土交通省がガイドラインを頒布していますので、ぜひそちらもチェックしてみてください。
もし事故物件として取り扱わなければならなくなった場合、通常の売却ルートでは買い手がつかない可能性が高いです。そういった場合には事故物件の販売実績が豊富な不動産会社に相談するなどして、現実的な売却可能性を高めていきましょう。
まとめ
事故物件は借り手・購入者の心理的負担が大きいので、売却や賃貸するために手間や時間がかかる可能性があります。そのため事故物件の対応はプロに相談することがおすすめです。このサイトでは他にもさまざまなコンテンツを制作・発信していますので、ぜひチェックしてください。
