孤独死の事故物件売却

孤独死が発生した物件は、事故物件になるイメージがあるかもしれません。しかし、孤独死は事故物件にならない場合もあります。また、事故物件に該当したとしても、相場より安くなるものの売却は可能です。事故物件の場合は告知義務が発生するため注意しなければなりません。ここでは、孤独死が事故物件に該当するケースや売却のポイントを紹介します。

孤独死物件は事故物件に
該当する？

孤独死が発生した物件は、事故物件になる場合とそうではない場合があります。主に発見までの時間や死因によって異なってきますが、その判断や素人には難しいため、事故物件に詳しい不動産会社に相談して対応していくことが大切です。

孤独死が事故物件になる判断基準

例えば、遺体の発見までに時間を要したことにより特殊清掃や大規模リフォームが必要となった場合には心理的瑕疵が発生したと判断されるため、事故物件となるケースがあります。加えて、自殺や他殺のように事件性があると考えられるケースについても心理的瑕疵があると考えられ、事故物件に含まれます。

逆に亡くなってから遺体がすぐに発見されたことで、一般的な清掃のみで対応が可能なケースについては自然死と見なされて事故物件に含まれないケースが多くなります。

不動産取引においては、取引相手が契約をするかどうかを検討する上で重大な影響を与える可能性がある情報は、事前に伝えなければならないとされています。この点から、所有する物件が事故物件となり、売却しようとする際には告知義務が発生します。

国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参照すると、告知義務が生じるとされているケースとしては、「他殺・自殺・事故死などがあった物件」「人の死が原因の特殊清掃・大規模リフォームを行った場合」などが挙げられます。

もし告知義務違反となった場合には、契約解除や損害賠償につながってしまうリスクもあるため、事故物件に該当する場合には必ず告知を行います。

孤独死が事故物件にならないケース

孤独死が事故物件に該当しないケースとしては、不慮の事故や自然死、病死などの場合が当てはまります。ただし、上記でも触れていますが、不慮の事故や自然死、病死だったとしても、長期間にわたり放置されたことにより特殊清掃などが必要となった場合には事故物件に該当します。

孤独死物件の売却相場

孤独死があった場合、本来の価値と比較すると10〜20％ほど価値が落ちるとされています。特殊清掃を行うことにより、汚れやにおいについてはある程度解消できるものの、やはり心理的に抵抗を感じるという人がいるためです。

また事故物件となる孤独死は、特に一人暮らしであればほとんどのケースで亡くなってから発見までに時間がかかるために、特殊清掃が必要となります。特殊清掃を行う場合には業者に依頼することになり、実質的な手取りはより少なくなるといえます。

孤独死の事故物件の
売却事例

孤独死物件の売却方法を解説

孤独死があった物件を売却する場合、一般仲介で売却すると専門の買取業者に依頼するという2種類の方法が考えられます。

亡くなってからすぐに発見されたケースなど、事故物件に該当しない場合には不動産会社の仲介によって売却できる可能性があります。ただし、それまで住んでいた人が亡くなってからあまり期間が経っていない場合や、近所の人もその事実を知っているような場合には、買主に伝えておくほうが良いといえます。あらかじめ不動産会社からうまく伝えてもらうといった方法も考えられます。

また、なかなか購入希望者が見つからないケースや急いで売却したい場合には、専門の買取業者に相談する方法があります。事故物件の買取に対応している業者もあるため、ニーズに合った買取業者を探すことになります。ただし、この場合には相場よりも安い買取価格となることが一般的です。

一般仲介で売却先を探してみたものの買い手がなかなか見つからない場合や、できる限り急いで売却を行いたいと考える場合には、買取業者に依頼することがおすすめです。特に事故物件買取専門業者は、このような物件の取り扱い方法について熟知しているため、スムーズに売却の話を進められるでしょう。

例えば事故物件の買取を専門としているハッピープランニングでは、これまで数多くの事故・訳あり物件に対応してきた実績があります。さらに、完全秘密主義を徹底した買取を行ってくれる点も魅力です。

孤独死の事故物件を売却するポイント

清掃・原状回復をどこまで行うかの判断基準

事故物件を売却するにあたり、リフォームをどこまで行うかという点について悩む方も多いかもしれません。

もし一般仲介で売却したいと考えている場合には、買い手の心理的な抵抗感を和らげる、市場価値を向上させるためにもリフォームが必要であるといえます。リフォームを行っても買い手に対する告知義務はありますが、印象を改善させられる可能性があります。

また、事故物件を専門に買取をしている業者に依頼する場合には、リフォーム不要で対応してもらえるケースもあります。このような業者の中には、不動産を買い取った後に自社でリフォームを行うこともあります。その場合には、リフォーム費用の節約が可能となります。

特殊清掃を行う

特殊清掃を行うことにより、その後の売却などがしやすくなります。そのため、できるだけ事故物件を高く売却したいと考える場合には特殊清掃を行いますが、一般的に行われる作業と費用の目安は以下の通りです。

• 体液や血液の清掃：49,960〜98,000円
• 基本消臭処理：16,700〜24,500円
• 消毒・除菌：19,120〜22,470円
• 畳撤去：5,000〜9,000円／枚
• 建具撤去：4,000〜8,000円／枚

特殊清掃には、上記のように費用がかかります。できるだけ費用を抑えたいと考える場合は、複数の業者から見積もりを取るのがおすすめです。この時、見積もりを比較する際には料金の安さのみに注目するのではなく、作業内容の詳細や追加料金の有無なども確認し、総合的に検討することが大切です。また、見積もり内容に不明点があればしっかりと質問しておきましょう。

加えてできるだけ早く清掃を依頼する、という点も特殊清掃の費用を抑えるためのポイントといえます。

遺品整理・残置物処理

事故物件には家財道具などが放置されたまま、というケースも多くあります。その場合、残置物は誰が処分するのかといった点から資産価値へ影響するリスクがあります。また、不要なものが残されておらず整理整頓されている物件の方が購入希望者に良い印象を与えられると考えられます。

業者を選ぶ場合には、遺品整理や残置物処理に必要となる許可を取得しているか、見積もりに不明な点や曖昧な点がないか、代表者の氏名や会社の連絡先が明確かといった点を確認します。料金の安さのみに注目せず、さまざまな点から検討することが大切です。

また事故物件を専門に買取を行っている業者の場合、家具や荷物がそのままでも買取に対応するといったケースや、必要に応じて遺品整理に対応するといったケースもあります。