孤独死の事故物件売却

孤独死があった物件でも売却は可能です。事故物件として扱われるかどうかは、発見までの期間や室内の状態によって変わり、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になるかどうかが判断の分かれ目となります。事故物件に該当する場合、売却価格は通常より10％程度低くなる傾向があります。

孤独死の事故物件の
売却事例

孤独死物件の売却相場

孤独死があった物件の売却価格は、発見されるまでの期間や室内の状態によって大きく左右されます。

早期に発見され、室内の汚損や臭気が少ない場合は、価格への影響は比較的小さく抑えられる傾向にあります。しかし、発見が遅れて特殊清掃や原状回復が必要になった場合は、買い手の心理的な抵抗感に加えて修復費用も発生するため、相場よりも低い価格での取引となることが多くなります。

一般的には、通常価格の1割前後が減額の目安として語られることもありますが、実際には物件の立地条件や築年数、清掃の内容によって価格の幅は変動します。

売却を検討する際は、査定額の算出根拠をしっかりと確認し、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することで、適切な判断がしやすくなるでしょう。

孤独死物件は事故物件に
該当する？

孤独死が発生した物件は、事故物件になる場合とそうではない場合があります。主に発見までの時間や死因によって異なってきますが、その判断や素人には難しいため、事故物件に詳しい不動産会社に相談して対応していくことが大切です。

孤独死が事故物件になる判断基準

例えば、遺体の発見までに時間を要したことにより特殊清掃や大規模リフォームが必要となった場合には心理的瑕疵が発生したと判断されるため、事故物件となるケースがあります。加えて、自殺や他殺のように事件性があると考えられるケースについても心理的瑕疵があると考えられ、事故物件に含まれます。

逆に亡くなってから遺体がすぐに発見されたことで、一般的な清掃のみで対応が可能なケースについては自然死と見なされて事故物件に含まれないケースが多くなります。

不動産取引においては、取引相手が契約をするかどうかを検討する上で重大な影響を与える可能性がある情報は、事前に伝えなければならないとされています。この点から、所有する物件が事故物件となり、売却しようとする際には告知義務が発生します。

国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を参照すると、告知義務が生じるとされているケースとしては、「他殺・自殺・事故死などがあった物件」「人の死が原因の特殊清掃・大規模リフォームを行った場合」などが挙げられます。

もし告知義務違反となった場合には、契約解除や損害賠償につながってしまうリスクもあるため、事故物件に該当する場合には必ず告知を行います。

孤独死が事故物件にならないケース

孤独死が事故物件に該当しないケースとしては、不慮の事故や自然死、病死などの場合が当てはまります。ただし、上記でも触れていますが、不慮の事故や自然死、病死だったとしても、長期間にわたり放置されたことにより特殊清掃などが必要となった場合には事故物件に該当します。

孤独死物件の売却方法を解説

孤独死があった物件を売却する場合、一般仲介で売却すると専門の買取業者に依頼するという2種類の方法が考えられます。

亡くなってからすぐに発見されたケースなど、事故物件に該当しない場合には不動産会社の仲介によって売却できる可能性があります。ただし、それまで住んでいた人が亡くなってからあまり期間が経っていない場合や、近所の人もその事実を知っているような場合には、買主に伝えておくほうが良いといえます。あらかじめ不動産会社からうまく伝えてもらうといった方法も考えられます。

また、なかなか購入希望者が見つからないケースや急いで売却したい場合には、専門の買取業者に相談する方法があります。事故物件の買取に対応している業者もあるため、ニーズに合った買取業者を探すことになります。ただし、この場合には相場よりも安い買取価格となることが一般的です。

孤独死の事故物件を売却する流れ

まずは特殊清掃と遺品整理で室内を整える

孤独死によって室内に汚れや臭気が残っている場合は、特殊清掃と遺品整理を行って室内を整える必要があります。

見た目をきれいにするだけでなく、衛生面の処理も重要です。作業の範囲が明確になれば、その後の売却準備もスムーズに進められるようになります。

気持ちの区切りとして供養やお祓いを検討する

供養やお祓いは、法律で定められた必須の手続きではありません。

ただし、遺族の気持ちに区切りをつけることで、売却に向けた判断を冷静に行いやすくなる面があります。家族の意向を確認しながら、無理のない方法を選ぶとよいでしょう。

告知事項を整理して買主に伝える内容を決める

孤独死があった事実は、不動産取引において買主への告知が求められる場合があります。

「いつ」「どこで」「どのような状況だったか」といった情報を整理し、説明する内容の軸を事前にそろえておくようにしましょう。こうした準備は、売却後のトラブルを防ぐことにもつながります。

孤独死物件の売却を成功させる業者選びのポイント

事故物件の取り扱い実績が豊富か

事故物件の取り扱い経験が豊富な業者は、買い手が見つかりにくい孤独死物件であっても、独自の販売方法や販売ルートを持っていることがあります。

業者を選ぶ際は、まずはリノベーションや賃貸化といった物件再生のノウハウがあるかどうかを確認しましょう。加えて、査定額の算出根拠、現状渡しでの取引条件、近隣への配慮を踏まえた広告の出し方なども確認しておけば、売却の流れが具体的に見えてきます。

また、特殊清掃費用の負担を誰が持つのか、決済までにどれくらいの期間がかかるのかといった点も重要なチェックポイントです。

弁護士や専門家との連携体制があるか

弁護士や司法書士といった専門家と連携している業者であれば、相続人間の調整や遺産分割、名義変更、室内に残された物の扱いなど、複雑な手続きを整理しやすくなります。事前に告知内容や契約条項も確認できるため、売却後にクレームが発生するリスクを抑えられる点もメリットです。

また、税理士・解体業者・測量士など、どの範囲まで専門家と連携しているのかも確認しておきましょう。これら専門家への相談窓口が業者に一本化されていれば、手続きの遅れや行き違いを減らすことができます。

孤独死の事故物件を売却するポイント

清掃・原状回復をどこまで行うかの判断基準

事故物件を売却するにあたり、リフォームをどこまで行うかという点について悩む方も多いかもしれません。

もし一般仲介で売却したいと考えている場合には、買い手の心理的な抵抗感を和らげる、市場価値を向上させるためにもリフォームが必要であるといえます。リフォームを行っても買い手に対する告知義務はありますが、印象を改善させられる可能性があります。

また、事故物件を専門に買取をしている業者に依頼する場合には、リフォーム不要で対応してもらえるケースもあります。このような業者の中には、不動産を買い取った後に自社でリフォームを行うこともあります。その場合には、リフォーム費用の節約が可能となります。

特殊清掃を行う

特殊清掃を行うことにより、その後の売却などがしやすくなります。そのため、できるだけ事故物件を高く売却したいと考える場合には特殊清掃を行いますが、一般的に行われる作業と費用の目安は以下の通りです。

• 体液や血液の清掃：49,960〜98,000円
• 基本消臭処理：16,700〜24,500円
• 消毒・除菌：19,120〜22,470円
• 畳撤去：5,000〜9,000円／枚
• 建具撤去：4,000〜8,000円／枚

特殊清掃には、上記のように費用がかかります。できるだけ費用を抑えたいと考える場合は、複数の業者から見積もりを取るのがおすすめです。この時、見積もりを比較する際には料金の安さのみに注目するのではなく、作業内容の詳細や追加料金の有無なども確認し、総合的に検討することが大切です。また、見積もり内容に不明点があればしっかりと質問しておきましょう。

加えてできるだけ早く清掃を依頼する、という点も特殊清掃の費用を抑えるためのポイントといえます。

遺品整理・残置物処理

事故物件には家財道具などが放置されたまま、というケースも多くあります。その場合、残置物は誰が処分するのかといった点から資産価値へ影響するリスクがあります。また、不要なものが残されておらず整理整頓されている物件の方が購入希望者に良い印象を与えられると考えられます。

業者を選ぶ場合には、遺品整理や残置物処理に必要となる許可を取得しているか、見積もりに不明な点や曖昧な点がないか、代表者の氏名や会社の連絡先が明確かといった点を確認します。料金の安さのみに注目せず、さまざまな点から検討することが大切です。

また事故物件を専門に買取を行っている業者の場合、家具や荷物がそのままでも買取に対応するといったケースや、必要に応じて遺品整理に対応するといったケースもあります。

孤独死物件の売却は「仲介」と「買取」どちらが良い？

「仲介」

仲介は、不動産会社を通じて一般の購入希望者を広く募る方法です。市場で買い手を探すため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

ただし、事故物件の場合は内覧希望者が集まりにくいため、売却成立までに時間がかかるかもしれません。売却期間が長引けば、その間の管理費や固定資産税といった維持費用の負担も大きくなります。

また、広告を出すことで近隣に事情が知られてしまう可能性がある点にも考慮が必要です。

メリット

相場に近い価格での売却が期待できるため、条件次第では想定以上の価格で売れる可能性もあります。

販売活動は不動産会社が進めてくれるため、遺族側の負担は比較的少なめ。買主が見つかれば、支払条件や引き渡し時期について柔軟に調整することも可能です。

情報公開の範囲についても、不動産会社と相談しながら進められます。

デメリット

買主が見つかるまでに時間がかかり、その間は内覧対応や室内の整備が必要になることがあります。問い合わせ自体が少ない状態が続くケースも少なくありません。

また、広告を出すことで情報が広まりやすくなるため、親族や近隣の目が気になる場合もあるでしょう。もちろん、孤独死の事実をどこまで告知するかについて、買主との行き違いを防ぐための準備も欠かせません。

専門業者による「買取」

専門業者による買取では、物件を現状のまま引き渡せるケースが多いため、特殊清掃や修繕にかかる費用や手間を抑えることができます。また、広告を出さずに手続きを進められることもあるので、周囲に事情を知られたくない遺族にも適しているでしょう。相続後の各種手続きを早く終わらせたい場合や、早めに現金化したい場合にも有効な選択肢です。

メリット

業者から価格が提示されてから契約までの流れがシンプルで、売却のスケジュールを立てやすい点が大きな利点です。現状渡しに対応している業者であれば、遺品整理や室内の修繕を急いで行う必要もありません。

広告を出さずに取引できる場合もあるため、精神的な負担を軽減しやすい方法でもあります。相続人が遠方に住んでいる場合でも、手続きを進めやすい点もメリットです。

デメリット

仲介と比べると売却価格は低くなる傾向があるため、提示された金額の根拠をしっかり確認することが大切です。また、業者によっては対応エリアや物件の条件が限定されていることもあるので、買取を希望しても断られるケースがあります。

仮に買取に対応している業者であっても、契約条件や引き渡し時期、費用負担の範囲については、事前に細かく確認しておくことが重要です。

一般仲介で売却先を探してみたものの買い手がなかなか見つからない場合や、できる限り急いで売却を行いたいと考える場合には、買取業者に依頼することがおすすめです。特に事故物件買取専門業者は、このような物件の取り扱い方法について熟知しているため、スムーズに売却の話を進められるでしょう。

例えば事故物件の買取を専門としているハッピープランニングでは、これまで数多くの事故・訳あり物件に対応してきた実績があります。さらに、完全秘密主義を徹底した買取を行ってくれる点も魅力です。

手順を整理して早めに手放す判断へ

孤独死があった物件を売却する際は、まず特殊清掃と遺品整理で室内を整えることから始めます。その後、供養を通じて気持ちに区切りをつけたうえで、売却時に必要な告知事項を整理していきましょう。

孤独死物件は状況によって相場が下がる傾向があるため、売却方法の選択は慎重に検討する必要があります。

仲介の場合は相場に近い価格で売れる可能性がある一方で、内覧対応や売却期間の長期化、近隣への情報露出といった課題がある点にご注意ください。一方、買取であれば手続きがスムーズに進みますが、価格面では仲介より低くなる傾向がある点を理解しておきましょう。

売却を成功させるには、事故物件の取り扱い実績が豊富で、弁護士などの専門家との連携体制が整っている業者を選ぶことが重要です。専門の買取業者も含めて複数社を比較し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

事故物件は売却できる
価格下落や告知義務・
売却方法について解説