『ハッピープランニング株式会社』代表
相談実績が豊富な、
事故物件対応のプロフェッショナル。
事故物件では血液や体液の染み込み、強い臭い、害虫の発生など、通常の清掃では対応できない問題が発生…。
そのため専用の薬剤や機材を使用し、汚染物の除去や消臭・消毒を行います。
以下では、事故物件における特殊清掃の必要性や、特殊清掃の内容についてご紹介していきます。
事故物件とは
事故物件とは、過去に事件や事故、自死、孤独死などが発生した物件のこと。
不動産業界では「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある物件として扱われ、通常の物件と比べて市場価値が低下しやすい特徴があります。
事故物件のケースには「自死や他殺が発生した物件」「孤独死により長期間発見されなかった物件」「火災や災害で死亡者が出た物件」等があります。
これらの物件は売却や賃貸の際に告知義務が発生するため、買い手や借り手がつきにくくなるほか、室内に血液や体液が染み込んでいたり、異臭が発生したりするケースもあり、通常の清掃では対応しきれないことが多いです。そのため、通常の清掃では対処できない汚れを落とす「特殊清掃」が必要となります。
事故物件における告知義務の基準とは？
不動産取引において、その物件で過去に人が亡くなったという事実は購入希望者や借主にとって重要な判断材料となります。国土交通省は2021年、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知義務の有無に関する明確な基準を示しました。このガイドラインによると、殺人や自殺、不慮の事故死などの「事件性・事故性のある死」については、原則として次の購入希望者や借主に対して必ず告知しなければならないとされています。一方で、高齢化社会において増加傾向にある自然死や病死については、原則として告知義務は不要とされていますが、例外として、発見が遅れて室内に体液や汚染物質が広がり、専門的な「特殊清掃」や大規模なリフォームを行った場合には、社会的な嫌悪感が生じるため告知義務が発生します（なお、賃貸借取引における自然死・病死等の特殊清掃事案については、発生から概ね3年が経過していれば告知が不要になることが一般的です）。
参照：【PDF】国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
事故物件に特殊清掃が
重要な理由
事故物件をそのままの状態で放置すると異臭や害虫の発生、健康被害などの問題が生じる可能性があります。
特に、遺体の発見が遅れた場合は体液が床や壁に浸透し、一般的な清掃では除去できない汚れができることも。
こうした汚れに対し、特殊清掃が重要な点は大きく3つです。
異臭や有害物質を除去できる
部屋に体液や血液が染み込んで強烈な異臭を放つことがありますが、これらの臭いは専用の消臭剤やオゾン発生機等を用いて除去することが可能です。
衛生対策につながる
ハエやゴキブリなどの害虫、細菌やウイルスの繁殖が進んだ部屋に対し、特殊清掃では徹底的に殺菌・消毒作業を行い、健康被害を防ぎます。
物件価値を回復
事故物件の売却や賃貸を考える場合、特殊清掃を行い原状回復することで、買い手や借り手の不安を軽減できます。
告知義務があるため心理的な影響は残るものの、特殊清掃がされた物件の方が、市場での評価は向上しやすくなります。
事故物件の特殊清掃費用
事故物件の特殊清掃には専門的な技術が求められるため、通常のハウスクリーニングよりも高額になる傾向があります。
費用は状況や作業内容によって異なりますが、体液・血液の除去や消臭・脱臭作業、害虫駆除・除菌など大掛かりな特殊清掃を行った場合、合計で数十万円以上かかることもあります。特に、遺体の発見が遅れた場合や、汚染が広範囲に及んでいる場合は、追加費用が発生する可能性があるため注意しましょう。
早期対応や複数業者の相見積もり、特殊清掃費用を抑える方法、保険の活用等で特殊清掃費用を抑えることもできますので、ぜひ参考にしてください。
間取り別の特殊清掃費用相場
事故物件における特殊清掃や原状回復にかかる費用は、物件の間取りや室内の汚染度合い、遺品の量によって大きく変動します。ここでは、一般的な間取りごとの基本清掃・消臭費用と、遺品整理や撤去・解体作業を含んだ場合の費用の目安を一覧でご紹介します。予算を計画する際の参考にしてください。
| 間取り | 費用相場（基本清掃・消臭） | 遺品整理・撤去・解体等を含む場合 |
|---|---|---|
| 1R / 1K | 3万円 ～ 10万円 | 15万円 ～ 30万円 |
| 1DK / 1LDK | 5万円 ～ 15万円 | 20万円 ～ 40万円 |
| 2DK / 2LDK | 10万円 ～ 25万円 | 30万円 ～ 50万円 |
| 3DK / 3LDK | 15万円 ～ 35万円 | 40万円 ～ 70万円 |
| 4LDK以上・一戸建て | 20万円 ～ 50万円以上 | 50万円 ～ 100万円以上 |
参照元：
武蔵シンクタンク株式会社
七福神
【現場の状況別】費用の目安
特殊清掃の費用は、発見までの経過日数や室内の汚染度合いによって大きく異なります。ここでは、現場の状況別における費用の目安と主な作業内容を分かりやすく表にまとめました。
| 状況・汚染度 | 費用の目安 | 主な作業内容 |
|---|---|---|
| 軽度（即日～数日以内に発見） | 3万円 ～ 10万円 | 体液の簡易除去、室内消毒、一次消臭 |
| 中度（死後数日～1週間程度） | 15万円 ～ 30万円 | 汚染物の撤去、害虫駆除、オゾン脱臭機による本格消臭 |
| 重度（長期間経過・腐敗が進行） | 30万円 ～ 100万円以上 | 床材・壁紙の解体撤去、床下防臭処理、大規模リフォーム |
事故物件の特殊清掃や売却をスムーズに進めるためには、現場の状況に応じた正確なコストと作業内容を把握しておくことが重要です。ワンポイントアドバイスとして、まず「家財（遺品）の量」が多い場合、室内の不用品処分費用が上乗せされて加算されます。次に「汚染の広がり」については、体液がフローリングの隙間から床下にまで染み込んでいるケースでは、クッションフロアや床材自体の解体・張り替え工事が不可欠となります。これらを踏まえ、専門業者へ早期に相談することが安心の解決につながります。
特殊清掃で行われる内容
通常のハウスクリーニングとは異なり、特殊清掃では専用の薬剤や機材を使用し、以下のような清掃・消毒を行います。
- 体液・血液の除去
- 消臭・脱臭作業
- 害虫駆除・除菌作業
- 家財の撤去・処分
- 原状回復（修繕作業）
まとめ
事故物件の特殊清掃は、物件を再利用するために必要不可欠な作業です。
異臭や害虫の発生を防ぎ衛生的な環境を取り戻すことで、売却や賃貸に出せるようにもなります。
事故物件を所有している方は特殊清掃を適切に行い、物件の価値を回復させましょう。