自死の事故物件売却

家族が自死した物件の処遇について、どう対応すべきか悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。自死があった物件でも売却することは可能です。ただし、心理的な抵抗感から、通常の相場より30～50%程度価格が下がる傾向にあります。本記事では、売却時の注意点や業者選びのポイントを解説します。

自死の事故物件の売却事例

自死の事故物件の売却相場

自死があった物件は、購入希望者が心理的な抵抗を感じやすいため、通常の物件と比べて相場が下がる傾向にあります。一般的には、周辺の相場より3割程度低い価格での取引となることが多いでしょう。

ただし、室内の状況次第では特殊清掃や消臭作業、設備の交換などが必要になる場合があります。こうした費用が発生することに加え、購入希望者の心理的な負担も大きくなるため、相場の5割程度まで価格が下がるケースも少なくありません。

価格の下落幅は、物件の立地や築年数、発覚に至った経緯などによっても変わってきます。一刻も早く手放したいとお考えの場合は、室内の清掃や修繕を行わずに現状のまま引き渡せるかどうかを含め、あらかじめ業者に確認しておくとよいでしょう。

自死と事故物件の告知義務

事故物件とは、購入や入居を検討する際の判断に影響を与える可能性のある「心理的な問題」を抱えた物件を指します。自死があった物件も、こうした心理的な問題が生じやすいため、事故物件として扱われることがあります。

国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、取引相手の判断に影響を及ぼす可能性のある事項について、適切に伝える必要があるとされています。ただし、実際に告知が必要かどうかは、物件ごとの状況に応じて個別に判断されます。

売買には告知義務の期日がない

賃貸物件の場合、告知が必要かどうかは経過年数を基準に判断される傾向があり、おおむね3年が一つの目安とされています。しかし、売買の場合は賃貸とは異なり、明確な期日の定めがありません。

時間の経過とともに心理的な抵抗感が薄れていく一方で、過去には約10年前の自死を告知しなかったことが問題となり、心理的瑕疵があると認められた裁判例も存在します。心理的な影響の度合いは、出来事の内容や状況によって大きく変わるため、自己判断で告知の要否を決めることは避けるべきでしょう。必ず専門家に相談し、確認することをおすすめします。

共用部での自死は告知義務対象外

マンションの共用部で起きた自死については、原則として告知義務がないとする判例があります。共用部は所有者全員の共有部分であり、日常的に特定の住戸と結びつかないため、心理的瑕疵とは認められにくいとされているからです。ただし、社会的に大きなインパクトを持つ事件やニュース等で広く知られている場合は、トラブル回避のため告知すべき可能性が高いとされています。特に一棟マンションなどの売却時には、共用部での自死も告知義務対象となるケースがあるため、慎重な判断と専門業者への相談が不可欠です。

一度人を住ませても告知義務は消えない

「一度人を住ませることによって告知義務がなくなる」と耳にしたことがある人もいるかもしれませんが、これは誤りです。

これは、「自死住戸への最初の入居者には説明義務があるものの、当該入居者は特段の事情のない限り説明義務はない」とされた判例があったためにこのように言われていると考えられます。ただし、これは匿名性の高い都内の単身者向け物件等の事情からこのような判断になったというケースであり、他の件についてはケースバイケースであるといえます。

賃貸物件の場合、誰かが住んだからといって心理的瑕疵は消えることがないため、事故物件の告知義務は継続して残ります。告知義務が課せられる期間は賃貸の場合は通常3年間ですが、事件性があるケースではより長くなります。

自死の事故物件を売却するポイント

遺品整理と特殊清掃を行ない綺麗にする

自死があった事故物件を売却する際は、遺品整理と特殊清掃をしっかり行うことが重要です。遺品整理では故人の所有物を整理・処分し、状況によっては専門業者に依頼するとスムーズに進みます。特殊清掃は血液や体液の汚染、悪臭の除去を専門の技術で徹底的に行い、通常の清掃では落ちない汚れや臭いを除去します。物件の衛生状態が改善され、買主の不安を軽減し売却しやすくなります。

時間をおいて売り出す

自死のあった事故物件の売却では、事件直後は買い手がつきにくく相場より大幅に価格が下がるため、時間をおいてから売り出すことが効果的です。時間が経つことで事件の記憶が薄れ、物件の心理的抵抗が和らぐ傾向があります。ただし、期間を空けても告知義務は消えないため、隠さずに正確に伝える必要があります。

更地にしてから売却する

建物を解体し更地にすることで、現地の環境がリセットされ、買主の心理的抵抗が下がりやすくなるため、売却しやすくなる可能性が高まります。また、駐車場など土地としての活用も検討できるため運用の幅が広がります。しかし、土地自体に事故歴が残るため告知義務は消えません。また、解体費用がかかることや更地になることで固定資産税が上がるというデメリットもあるため、専門業者に相談し慎重に判断することが重要です。

事故物件の買取業者に依頼する

自死のあった事故物件の売却では、専門の事故物件買取業者に依頼することが有効です。一般の買い手は心理的抵抗が強く、売却が難しい場合が多いため、事故物件の取り扱いに慣れた業者に任せることで早期の現金化が可能となります。買取業者は事故物件の特性を理解しており、現状のまま買い取ってくれるため、リフォーム費用や告知トラブルの心配も軽減できます。ただし、相場よりも低い価格になる傾向があります。

自死物件の売却を成功させる業者選びのポイント

事故物件の取り扱い実績が豊富か

自死があった物件は、通常の仲介と同じ方法では買い手を見つけることが難しいこともあります。そのため、まずは事故物件の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶことが売却に向けた第一歩です。

実績のある業者であれば、直接買取を行ったり、投資家向けに販売したりといった独自の販路を持っている可能性が高いでしょう。また、リノベーションや再販に関するノウハウも蓄積されている可能性があります。場合によっては、物件を現状のまま引き取ってもらえることも考えられます。

弁護士や専門家との連携体制があるか

事故物件を売却する際には、告知義務の判断や契約不適合責任をめぐってトラブルが発生することもあります。それらトラブルを回避するためには、弁護士や司法書士、特殊清掃業者などの専門家と連携している業者を選ぶことが大事。必要な手続きをスムーズに整理できるうえ、契約書類や説明の正確性も高まるからです。特に、遺産分割や共有名義が関わる場合には、法律面でのサポートが欠かせません。

それら複数の専門家につながる窓口が業者に一本化されていれば、手続きの負担を大幅に軽減できるでしょう。

自死物件の売却は「仲介」と「買取」どちらが良い？

「仲介」

仲介は、不動産市場に物件を出して買主を探す一般的な方法です。条件次第では相場に近い価格で売却できる可能性がある一方で、自死があった物件は内覧希望者が集まりにくい傾向があります。そのため、売却活動が長期化する可能性があることは否めません。また、広告を通じて近隣の方々に事情を知られるおそれもあります。

メリット

仲介を選ぶメリットは、周辺相場に近い条件での成約を目指せる点にあります。リフォーム後の活用イメージを丁寧に伝えれば、買主が見つかるケースもあるでしょう。売却を急いでいない場合は、価格の調整を重ねながら柔軟に売却活動を進めることが可能です。

デメリット

仲介では、買主が見つかるまでの期間を予測しづらいという難点があります。内覧対応や物件説明の負担も避けられず、価格交渉が長引くこともあるでしょう。そのため、途中で販売方針を変更したり、再度募集をかけ直したりする必要が出てくる場合もあります。広く広告を出して売却活動を行うことから、近隣に事情を知られたくない方にとっては適していない選択肢かもしれません。

専門業者による「買取」

専門業者による買取は、業者が物件を直接買い取る方法です。基本的には物件を現状のまま引き渡すことができるため、査定から最短数日で現金化できる可能性もあります。広告を出さずに手続きを進められるため、周囲に知られることはありません。相続後に早く区切りをつけたいとお考えの方にも適した方法といえるでしょう。

メリット

買取を選択すれば、内覧対応や買主探しの手間を省くことができます。残置物の処分や特殊清掃についても業者が積極的に対応してくれるため、契約までの期間が短く済む傾向にあります。

また、広告を出さずに業者と直接やり取りするだけで済むため、周囲に事情を知られる心配が少なく、精神的な負担も軽減できるでしょう。相続手続きと並行して進めやすい点も大きな利点です。

デメリット

買取は仲介に比べて、売却価格が低くなる傾向があります。業者ごとに査定の基準が異なるため、提示される金額に大きな差が出ることもある点には注意が必要です。

費用の負担や引き渡し条件については必ず書面で確認し、後から追加の請求が発生しないかどうかも事前に確かめておきましょう。また、物件の状況によっては買取ができない場合もあるため、あらかじめ買取条件を確認しておくことも大切です。

自死物件の売却は専門知識を持つ業者へ相談

自死があった物件を手放す際には、価格の下落や告知義務の判断といった難しい問題が関わってきます。売買の場合は告知義務に明確な期日がないため、トラブルを避けるためにも決して自己判断で売却を進めず、必ず専門的な知識を持つ業者のアドバイスを受けましょう。

自死物件の売却を進めるためには、まず仲介と買取、それぞれの特徴を理解することが大切です。あわせて、業者選びの際には事故物件の取り扱い実績があり、かつ専門家との連携体制が整っているかどうかを比較するようにしましょう。

事故物件は売却できる
価格下落や告知義務・
売却方法について解説