マンションの事故物件売却

事故物件は売却が困難だと思っている人も少なくありませんが、事故物件も売却が可能です。ただし、売却金額は相場より安くなる可能性があります。また、告知義務など、手間がかかることも。ここでは、マンションが事故物件とされるケースや事故物件を売却する際のポイントを解説します。

マンションの事故物件の
売却事例

マンションの事故物件の
売却相場

事故物件と総称されるものの中には、心理的瑕疵物件や物理的瑕疵物件などがあり、それぞれは状況に応じて相場が異なります。以下では、事故物件の売却価格を知る目安として、公的機関の統計に基づきながらそれぞれの事故物件の相場をご紹介しています。

心理的瑕疵があるマンションの売却相場

心理的瑕疵のあるマンションは、一般的な物件と比べて売却価格が下がる傾向にあります。これは、買主がその出来事をどう受け止めるかが価格に影響を及ぼすためです。

値下げの幅は物件ごとに異なりますが、おおよその目安として10〜50％程度の価格調整が行われるケースが多く見られます。たとえば、孤独死で特殊清掃を要した場合は10％前後の下落にとどまることがある一方で、殺人事件が発生した物件では50％近くまで価格が下がる例も珍しくありません。自死の場合は、状況によって30〜50％程度の価格調整となることもあります。

ただし、実際の売却価格は出来事の内容だけで決まるわけではありません。事件からの経過年数や室内の原状回復の状態、周辺エリアの相場など、さまざまな要素が絡み合って最終的な価格が形成されることを理解しておきましょう。

物理的瑕疵があるマンションの売却相場

物理的瑕疵のあるマンションでは、雨漏りや漏水、床の傾き、シロアリ被害といった不具合の存在が売却価格に影響します。また、買主は修繕にかかる費用を負担するだけでなく、購入後に予期しない追加費用が発生するリスクも考慮するため、「修繕の実費＋リスク分の値引き」という形で価格が決まることも少なくありません。

参考までに、既存住宅売買瑕疵保険の補償限度額を見ると、リフォーム向けで100万円〜2,000万円程度、大規模修繕向けでは1,000万円〜5億円と幅広い設定となっています。

マンションの場合、不具合が専有部分で起きているのか共用部分なのかによって、修繕の負担者や費用負担の考え方が変わってきます。そのため、価格交渉を円滑に進めるためには、売却前に専門業者による調査と修繕の見積もりを取得しておくようにしましょう。

なお、早期の売却を希望する場合は買取という選択肢もあります。ただし、買取と仲介では価格の算出方法が異なる点には注意が必要です。

マンションが事故物件と
されるケースとは？

マンションが「事故物件」とされる理由は、一つに限りません。一般的にイメージされやすい心理的瑕疵だけでなく、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵といったさまざまな問題も事故物件に該当する理由となります。まずは、それぞれの瑕疵の種類を整理していきましょう。

心理的瑕疵物件とされるケースとは？

心理的瑕疵とは、室内で自死や他殺が起きたり、孤独死の発見が遅れたりするなど、「人の死」に関わる出来事があった物件を指します。こうした物件は、買主や借主が心理的な抵抗を感じる可能性が高いため、告知義務の対象となることがあります。

国土交通省が公表しているガイドラインでは、告知すべきケースの考え方が整理されています。このガイドラインによると、自死や他殺は原則として告知対象となりやすい一方で、病死や日常生活の中で起こりうる事故死については告知対象外となる場合があるとされています。

ただし、告知の要否は個別の事案ごとに判断されるものです。出来事が発生した場所や、その後の原状回復の状況なども考慮しながら、適切な告知内容を整える必要があります。

共用部での事件は告知義務対象外

区分マンションを売却する際、告知義務が生じるのは原則として「対象住戸（専有部分）」で起きた出来事です。共用部分で事件や死亡事案が発生した場合は、告知義務の対象外となるケースが多いと考えて差し支えありません。

ただし、買主の購入判断に大きく影響を与えるような事情があれば、たとえ共用部での出来事であっても説明しておいたほうがトラブルを避けられる場合もあります。具体的にどこまで説明すべきかは、仲介会社と相談しながら判断するのが確実です。

環境的瑕疵物件とされるケースとは？

環境的瑕疵とは、建物そのものには問題がなくても、周辺環境が原因で買主が強い抵抗感を覚える可能性がある状態を指します。

具体的には、墓地や火葬場、暴力団関係施設といった、いわゆる嫌悪施設が近隣に存在する場合などが該当します。こうした立地条件は、取引の際に説明が求められることがあります。

環境的瑕疵は、心理的瑕疵の一部として扱われることもあり、両者の境界線が明確でない点が特徴です。購入検討者の受け止め方によってはトラブルに発展しやすいため、周辺環境も含めてどのように説明するか、事前に方針を整理しておくことが大切です。

物理的瑕疵物件とされるケースとは？

物理的瑕疵とは、建物や土地に何らかの不具合があり、通常の使用に支障をきたす状態を指します。

建物に関する物理的瑕疵の例としては、シロアリ被害、雨漏り、給排水管の故障による水漏れ、床の傾きなどが挙げられます。土地については、地盤沈下や擁壁の劣化・損傷といった問題が代表的です。

マンションの場合は、不具合が専有部分で生じているのか、共用部分に関わるものなのかによって、修繕の責任範囲が変わってきます。この点が、売却時の価格や説明内容にも影響します。

一方、アパートや戸建て住宅では、室内で発生した雨漏りや水漏れなどがそのまま売却時の説明事項となりやすく、修繕が必要かどうか、必要な場合はどの程度の費用がかかるのかといった点が、売却価格に直結する傾向にあります。

法的瑕疵物件とされるケースとは？

法的瑕疵とは、法律や条例、契約上の制限によって、物件の利用方法や再建築、増改築などが制約されている状態を指します。

代表的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。

• 接道義務を満たしておらず、建て替えができない
• 建築基準法に適合していないため、増改築に制限がかかる
• 用途地域や高さ制限などにより、希望する活用方法が認められない

マンションの場合も、管理規約によって民泊利用や事務所利用が禁止されているなど、用途に制限が設けられていることがあります。こうした制限は、買主が物件をどう使いたいかに直接影響するため、事前に確認しておくことが欠かせません。制限内容を把握しないまま売却を進めてしまうと、契約後にトラブルが発生する恐れがあるのでご注意ください。

該当する制限がある場合は、管理規約や関係書類を確認したうえで買主へ誠実に説明することが重要です。

事故物件になると、「告知義務」が発生します。国土交通省のガイドラインでは、「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要な死」があった場合に告知義務が生じるとされています。告知義務があるだけで、売却自体は可能です。ただし、買手が付くかどうかは別問題です。賃貸の場合の告知義務期間は原則約3年ですが、売買には明確な告知義務の期間規定がなく、長期にわたり告知が求められるケースもあります。告知義務を怠ると、売主は民法上の「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」を追及される可能性があるため、注意が必要です。買主が物件の事故歴を知らされなかったことによる損害賠償請求などのトラブルに発展するため、不動産取引では正確な告知が重要です。

マンションの事故物件の告知義務を怠った場合のリスク

補償請求

告知義務を怠ると、買主が被った不利益について、売主は補償を求められる場合があります。具体的には、原状回復費や追加広告費、再募集にかかる実費などが対象です。金額の妥当性については、領収書や見積書といった証拠資料により判断されることになります。

減額請求

事故物件である事実が告げられなかった場合、買主や借主は市場価値との差額分を減額請求することが可能です。心理的瑕疵による価値の低下が客観的に認められた場合には、周辺の相場や査定結果をもとに価格調整が行われることとなります。

損害賠償請求

告知を怠った結果として契約者に経済的損害が生じれば、売主は買主から損害賠償請求を受ける恐れがあります。損害賠償には再契約にかかる費用や引っ越し費用、弁護士費用などが含まれる可能性があるほか、故意や過失の有無、損害との因果関係も考慮されることとなります。

契約解除

事故物件である事実を隠して売却した場合、売買契約の目的が達成できないと判断されて契約が解除される可能性もあります。買主や借主が事実を知っていれば契約しなかったと認められる場合に適用され、契約が解除されれば原状回復や代金返還の手続きが必要となります。

共用部での事件は告知義務対象外

マンションの共用部での事故については、原則として告知義務はありません。共用部分の事故が専有部分の契約判断に大きな影響を与えないとされるためです。しかし、社会的にインパクトが大きい事件やニュースで報道された場合は、購入希望者や入居希望者に知られてしまうことが多く、心理的な影響を考慮すると告知が望ましいケースもあります。また、エレベーターやエントランスなど利用頻度の高い共用部での事故の場合にも注意が必要です。告知しない場合でも、誠実に対応しないと損害賠償請求のリスクがあるため、状況に応じて適切に伝えることが求められます。

事故物件となったマンションを売却するポイント

特殊清掃・リフォームで綺麗に

事故物件の売却では、特殊清掃やリフォームを行い、室内をできるだけ綺麗に保つことが重要です。事故現場の清掃だけでなく、床・壁・天井などを新しく交換し、印象を改善することで買い手の心理的抵抗を和らげられます。また、全体的なリフォームや外観の修繕もおすすめです。特にワンルームなど狭い部屋は内装が重要視されます。

一定の期間を空ける

事故や事件発生直後から時間を置くことが効果的です。直後は物件のイメージが強く、買い手が見つかりにくいため、数年程度の期間を空けて心理的抵抗を和らげることが望ましいとされています。ただし、売買の場合は期間を空けても告知義務は消えず、過去の事故についても買主に正確に伝える必要があります。期間を空けることで売却活動がしやすくなる一方、誠実な情報開示が重要です。

一棟マンションなら更地にするのも手

一棟マンションが事故物件となった場合、建物を解体して更地にする方法も有効です。事故や事件のイメージが強い場所は、清掃やリフォームだけで印象を払拭しづらいため、建物を取り壊して土地として売り出すことで買い手が付きやすくなることがあります。ただし、更地にしても事故の告知義務は消えず、解体費用や固定資産税の増加も考慮が必要です。速やかな売却や別の土地活用も視野に入れましょう。

事故物件の買取業者に依頼する

事故物件を早く手放したい場合、不動産買取業者に依頼するのが効果的です。買取業者は事故物件の特殊性を理解しており、迅速に査定・買い取りを進められます。長期間の販売活動が不要で、すぐに現金化できる点が大きなメリットです。また、引渡し後の契約不適合責任を免責にできることが多く、売主のリスク軽減にもつながります。ただし、相場よりかなり低い価格になる傾向があるため、早さを優先する場合に適しています。

マンションの事故物件の売却に関するQ&A

Q.事故物件の売却に死亡診断書は必要ですか？

A.回答

事故物件を売却する際、死亡診断書の提出は法律上の義務ではありません。ただし、買主や仲介業者が死亡時期や死因を確認したい場合には、任意で提示するケースもあります。

根拠資料として開示することで取引の信頼性は高まりますが、個人情報保護の観点から、不動産会社と相談しながら慎重に扱うことが大切です。

Q.入居者が自殺した場合に損害賠償は請求できるものですか？

A.回答

入居者が自殺した場合、貸主は物件価値の低下や空室期間の発生など、経済的な損害を受けることがあります。そのため、原状回復費用や特殊清掃費、再募集までの家賃損失などについて、入居者の遺族や連帯保証人に損害賠償を請求できる可能性があります。

請求の可否については、契約書に明記された責任範囲や、入居者本人の行為と損害の因果関係により判断されることになるでしょう。

また、損害額を証明するには、見積書や請求書、入居記録といった客観的資料をそろえることも必要です。実際の請求は感情的な対立を招く恐れもあるため、弁護士など専門家を通じて慎重に進めることが望ましいといえます。

Q.遠方に住んでいて立ち会えなくても手続きはできますか？

A.回答

遠方に住んでいる場合でも、事故物件の売却手続きは不動産会社や代理人を通じて進めることが可能です。委任状と本人確認書類を提出すれば、現地確認や契約締結、引き渡しまで一任できるケースもあります。

郵送やオンライン手続きを活用すれば、立ち会いが難しい状況でもスムーズに売却を完了できるでしょう。