住宅ローンが残っている事故物件を手放したい

住宅ローンが残っている事故物件は、売却することも可能です。ただし、ローンが残っている不動産は、抵当権を抹消したうえで売却する必要があります。売れるのか判断に迷った時は、不動産業者に相談してみましょう。

ここでは、住宅ローンがある事故物件を売却するポイントや注意点、売却までの具体的な流れをご紹介します。

結論：住宅ローンが残って
いる事故物件も売却は可能

住宅ローンが残っている事故物件は、仲介や買い取りなどの方法で売却が可能です。事故物件という点以外は通常の不動産と同じですので、売却ができない心配はありません。

しかし、ローンが残った状態では自由に売却できません。住宅ローンを借り入れている金融機関と相談し、抵当権を抹消してもらうための手続きが必要です。

事故物件とは？定義と特徴

事故物件は、自死や他殺、孤独死などの事件・事故によって人が亡くなった不動産の総称です。土地や建物自体に問題はないものの、心理的に抵抗感が大きい物件が該当します。

事故物件は心理的瑕疵があるため、購入希望者（買い手）には「事故物件である」という事実を伝える必要があります（告知義務）。
告知を怠って売却した場合、取引が無効になることがあるので注意しましょう。事故物件になった原因に関わらず、正直に伝えることが大切です。

事故物件を相続したらまず確認すべき「ローンの行方」

団信の仕組みと重要性

団信（団体信用生命保険）は、住宅ローン契約者が死亡したときに保険金で残債を弁済する仕組みの保険。適用されれば残債は実質ゼロとなり、抵当権の抹消手続きへと進むことができます。なお保険金は原則として金融機関に支払われ、相続人が直接受け取るものではありません。

事故物件であっても、団信適用により売却の選択肢が現実味を帯びます。まずは加入状況と約款を確認し、次のステップへ向けた判断材料としましょう。不明点は融資先や保険会社に確認してください。

団信適用の判断基準

団信は、被相続人が死亡したことで自動的に適用される、というわけではありません。適用における重要なポイントは、保険会社の「免責事由」に該当するかどうか。該当した場合、団信は適用されない点に注意が必要です。

一般に病死は適用対象となりますが、自死の場合、保険会社が指定する一定期間内の場合、免責自由に該当して団信が適用されないケースが多いと考えましょう。なお、他殺や事故死は個別の確認が必要です。

団信の保険金を請求する際には、死亡診断書（または死体検案書）、戸籍関係書類、住民票、ローン契約書等をそろえ、所定の請求書に添付して提出します。免責事由の詳細は保険約款で定められているため、契約時の書類を改めて確認しましょう。

団信が適用されないときの対処法

もし団信が適用されなければ、住宅ローンと事故物件はそのまま残り続けます。相続人にとっては、特に住宅ローンが大きな負担になりかねないので、まずは残債と物件の直を比較し、物件売却によって返済可能かどうかを判断しましょう。

返済が困難と判断された場合、家庭裁判所での相続放棄手続きも選択肢となります。相続放棄は、自分に相続の開始があったことを知ってから3ヶ月以内という期限があるため、期限に間に合うよう計画的に債務調査と資産価値の算定を行わなければなりません。

住宅ローンが残っている
事故物件売却の注意点

売却価格が住宅ローン残高を
下回る可能性がある

事故物件を売却する際は、売却額に注意しましょう。事故物件の売却価格は、不動産の資産価値を下回る可能性が高く、数割減ってしまうケースも見られます。物件の状態によって変わりますが、売却額が住宅ローンの残高を下回るオーバーローンとなるおそれがあります。

オーバーローンの場合、残債については自己資金での返済が求められます。事故物件の抵当権抹消にも影響しますので、売却前に住宅ローンの残高を確認しておきましょう。

抵当権が残っていると
自由に売却できない

抵当権が設定されている事故物件は、自由に売却できません。抵当権は、住宅ローンの融資を行う金融機関が不動産を担保にする権利をいいます。万が一住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権のある不動産を競売にかけることができます。

住宅ローンの残っている事故物件は、抵当権が設定されている可能性があります。抵当権のある不動産を売却するには、住宅ローンを完済するか、金融機関と交渉して抵当権を抹消する手続きが必要です。

告知義務による影響がある

事故物件を売却する場合は、買い手に対する告知義務も忘れてはいけません。告知義務は、住宅ローン完済の有無に関わらず、何らかの瑕疵がある不動産全てに当てはまります。
事故物件は心理的瑕疵があるため、買い手に対して情報を開示する義務があります。

事故物件の売買では、告知義務の期間が決められていません。事故物件になってから相応の年数が経過している場合でも、買い手に対する告知義務があります。

住宅ローンが残っている
事故物件売却時のポイント

過去の出来事を正確に伝える

事故物件を売却する際は、過去に起きた事件・事故の情報を隠してはいけません。
告知義務がありますので、正確な情報の提供が求められます。もし買い手から問い合わせがあった場合、適切に説明することも大切です。
説明が難しい時は、不動産業者に相談してサポートを受けましょう。

売却計画を早めに立てる

事故物件を売却したい時は、なるべく早めに計画を立てておきましょう。売却方法によっては、事故物件を手放すまでに時間がかかります。住宅ローンの返済にも関わりますので、売りたくなった段階で計画を立てることが重要です。

ただし、無理な計画は負担を増加させます。
心理面の整理期間も含め、時間に余裕をもたせた計画を立てましょう。

買取価格の交渉を柔軟に行う

売却時の価格交渉は柔軟に対応しましょう。事故物件は需要が限られるため、一般の不動産よりも売却額が低くなる傾向があります。不動産業者の提示金額が希望に満たなくても、柔軟に検討することが大切です。

ただし極端に安い価格を提示された時は業者に確認しましょう。必要であれば他社にも査定依頼し、金額が妥当か判断することが重要です。

任意売却を検討する

住宅ローンの返済が難しくなったり、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態にある場合は、任意売却の検討も選択肢の一つ。任意売却とは、金融機関の同意を得て不動産を市場で売却し、その代金でローンをできる限り返済する方法です。

競売に比べ、任意売却のほうが高値で売却できる可能性があり、かつ売却物件の情報が一般に公開されないため、プライバシーに配慮した売却活動が可能。手続きには金融機関との調整や交渉が必要になるため、任意売却に詳しい不動産業者や弁護士へ相談することが必須です。

ローンの残る事故物件を手放す方法

仲介

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買い手を探して売却を進める一般的な方法です。他の売却方法に比べて高めの金額で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで長期間を要することもあります。特に事故物件は購入希望者が限られるため、販売期間が長期化しやすい点を理解しておきましょう。

買取

買取とは、不動産会社が物件を直接購入する方法です。買い手探しの手間がなく、短期間で現金化できる点が買取の大きなメリットです。ただし、査定額は市場相場よりも低くなる傾向があり、売却金のみでローン残高を完済できない可能性がある点は否定できません。早期に物件を手放したい場合や、少しでも返済負担を軽減できれば良いという場合に適した手段といえます。

競売

競売とは、ローン返済が滞った際に金融機関が裁判所を通じて物件を強制的に売却する手続きです。市場価格よりも安く落札される傾向があり、売却後もローン残債が残ることも少なくありません。また、競売に関する情報は一般公開されるため、近隣や勤務先などに知られるリスクもあります。最終手段として慎重に検討すべき方法です。

任意売却

任意売却とは、金融機関の同意を得て一般市場で不動産を売却し、得た代金でローンを返済する方法です。競売よりも高く売却できる可能性がある点、非公開で売却が進められる点などがメリットとなります。なお、任意売却には金融機関との専門的な交渉が必要なため、任意売却に詳しい不動産会社や弁護士へ相談することが大切です。

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度とは、相続した不要な土地を一定の条件で国に引き取ってもらえる制度です。固定資産税や管理負担から解放されるなどのメリットがありますが、抵当権が残る土地やローン未完済の物件、更地化されていない不動産は対象外になる点に注意が必要です。制度の利用には審査が必要となります。

住宅ローンが残っている
事故物件売却の流れ

住宅ローン残高を確認する

事故物件を売却する前に、住宅ローンの残高をチェックしておきましょう。望ましいのは、事故物件の売却で住宅ローンを完済できる（アンダーローンになる）ケースです。アンダーローンの場合、自己資金で返済したり、他の財産を処分したりする必要がありません。

住宅ローン残高は、金融機関によってはウェブサイトで確認できます。ウェブサイト上で確認できない場合は金融機関のコールセンターへ問い合わせるか、残高証明書を郵送してもらいましょう。

団体信用生命保険への加入を確認する

住宅ローンが残る事故物件の売却に先立ち、まずは団体信用生命保険（団信）への加入状況を確認しましょう。

団信とは、契約者が死亡したときに保険金で残債を返済する制度。加入の有無は、契約時の書類や保険証書、融資先や保険会社の窓口で確認できます。

もし団信に加入していて、かつ免責事由に該当しなければ、保険金が金融機関へ支払われて住宅ローンが完済されます。残債がなくなれば抵当権を抹消できるため、事故物件であっても売却が可能になります。

一方、団信に未加入の場合は住宅ローンがそのまま残るため、完済するまでは売却できません。完済が難しいときには、任意売却やその他の選択肢について早めに検討しましょう。

団体信用生命保険へ加入していた場合

被相続人が団体信用生命保険に加入していた時は、保険金によって住宅ローンの残債が補填されます。保険金が金融機関に支払われますので、ローンの返済で悩まされることはありません。住宅ローンを完済したとみなされるため、抵当権の抹消手続きも進められます。

抵当権抹消は、事故物件の相続人と金融機関の双方で話し合いながら手続きを進める必要があります。専門知識が求められますので、不動産業者や司法書士などの専門家へ依頼するとよいでしょう。

団体信用生命保険へ
加入していなかった場合

被相続人が団体信用生命保険に未加入だった場合、相続人が住宅ローンを返済する必要があります。抵当権が割り当てられたままですので、ローン完済までは事故物件を売却できません。自己資金を用意するか、残債次第では他の財産の処分も検討が求められます。

なるべく早く手放したい時は、金融機関に直接交渉してみましょう。事故物件の売却と自己資金で返済できる目処が立てば、抵当権抹消に応じてもらえる可能性もあります。

金融機関に不動産売却に
ついて相談する

住宅ローンが残っている事故物件を売却する際は、借入先の金融機関への相談が必要です。物件によっては抵当権が設定されていますので、売却に合わせて抹消手続きを依頼しましょう。

ただ、住宅ローン残高次第では難色を示される可能性もあります。交渉に行き詰まりそうなら、先に不動産業者の査定を受け、売却見込額を提示するのもよいでしょう。

不動産業者に査定を依頼する

売却の目処が立った場合は、不動産業者に事故物件の査定を依頼しましょう。査定方法は机上査定と訪問査定がありますが、詳細な売却額を把握できる訪問査定が適切です。
以下の流れに沿って査定してもらいましょう。

1. 事故物件の取り扱いに対応した業者を探す
2. 業者に相談し、訪問査定を依頼する
3. 査定日時を決め、業者に査定してもらう
4. 査定結果を受け取る

事故物件の取引に対応した不動産業者を探し、訪問査定を依頼しましょう。依頼後、指定した日時に業者が現地を訪れ、事故物件の状態をチェックしながら査定を行います。

査定完了後は査定価格を聞き、売却の可否を判断しましょう。不動産の査定価格は業者により変わります。適正価格で売りたい時は、複数の業者から査定を受けることも大切です。

査定価格によって売却方法を選択する

事故物件を手放す際には、現状の住宅ローンの残高と不動産の査定価格をよく比較し、適切な売却方法を選ぶことが重要です。

査定価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の状況ならば、売却後に残債を完済して抵当権を抹消できるため、仲介や買取などの通常の売却方法を選択することが可能。一方、査定価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状況ならば、自己資金で不足分を補ってローン完済を目指す必要があります。完済が難しい場合には、金融機関と協議の上、任意売却を進める方法も選択肢になるでしょう。

さらに状況が厳しいときは、競売による処分も視野に入りますが、市場価格よりも大幅に安くなる点に注意が必要。複数の不動産会社に査定を依頼し、条件を比較したうえで適切な方法を選びましょう。

アンダーローンの場合

不動産業者の査定価格がローン残高を上回るアンダーローンは、不動産の仲介または買い取りが選択肢に入ります。事故物件売却後に住宅ローンを完済できるため、後述の競売や任意売却を検討する必要はありません。

仲介は、業者に買い手を探してもらう不動産の売却方法をいいます。一方の買い取りは、業者が事故物件を直接買い取る不動産の売却方法です。適切な売却方法はケースバイケースですので、不動産業者と相談してみましょう。

オーバーローンの場合

一方、不動産の査定価格がローン残高を下回るオーバーローンは、競売または任意売却が選択肢に入ります。事故物件の売却のみではローンを完済できないため、抵当権を抹消できる見込みがありません。
自己資金で完済できるケースを除き、仲介・買い取りは候補から外れます。どちらが適切かはローン残高によるため、金融機関や不動産業者と話し合って決めましょう。

競売にかける

競売は、金融機関などの債権者が裁判所に申し立て、裁判所の権限で不動産を売却する手続きをいいます。住宅ローンに抵当権が設定されている場合、滞納が一定期間続くと、競売になる可能性があります。競売では事故物件が差し押さえられるため、使用にも大きな制限がかかります。

競売は基本的にメリットがなく、デメリットの多い手段といえます。不動産の差し押さえ前には、住宅ローンの一括返済を求められるため、返済計画に狂いが生じる可能性があります。また、競売物件はインターネットで情報が公開されますので、近隣に知られるリスクも潜んでいます。競売の売却額は市場価格よりも安くなるため、ローン残債が多く残る点にも注意が必要です。

任意売却する

オーバーローンのケースで、競売を避けたい時の選択肢となるのが任意売却です。任意売却は、住宅ローンを借りている金融機関の承諾を得て、自らの意思で不動産を売却することをいいます。金融機関との交渉は必要ですが、競売と比べて高値での売却が可能です。ローンが残ってしまうリスクも減らせます。

任意売却ならプライバシーも守れます。競売は物件情報が公開されてしまいますが、任意売却は非公開での売却活動が可能です。持ち出し費用もないため、新たな金銭負担が生じる心配はありません。

事故物件の任意売却は不動産業者選びが重要です。過去の実績をチェックしつつ、売却活動はもちろん、金融機関との交渉も任せられる業者を選びましょう。

売買契約を締結する

事故物件の売却方法を決めたら、業者や買い手と売買契約を締結しましょう。売買契約時には、事故物件の売却価格や引渡し時期の再確認が必要です。契約書にも目を通し、不利な契約条件がないかチェックしておきましょう。契約書を確認せずに売買契約を結ぶと、後々トラブルになるおそれがあります。納得できない条件があった時は、業者や買い手と再交渉しましょう。

決済・登記を行う

売買契約を締結後は、事故物件の登記を変更する所有権移転手続きが必要です。抵当権がある場合は抹消手続きも行いましょう。所有権移転手続きにかかる費用は、一般的に買い手が負担します。一方の抵当権抹消手続きにかかる費用は、住宅ローンを返済する売り手側の負担です。

各手続きに必要な書類は、不動産業者が用意します。手続きが完了するまでに時間がかかりますので、スケジュールを確認しながら行動することが大切です。

住宅ローンが残っている
事故物件の売却は
「買い取り」がおすすめ

住宅ローンが残った事故物件を手放す際は、買い取りを検討してはいかがでしょうか。
仲介と比較してメリットが多く、売却スケジュールを立てやすいメリットがあります。

プロに抵当権抹消手続きを
相談できる

買い取りの場合、不動産のプロに抵当権抹消手続きについて相談できます。住宅ローンのある事故物件は、抵当権の抹消手続きが必要です。しかし、住宅ローンの完済が必要なうえ、手続きそのものに専門的な知識が求められます。個人ではなかなか難しいのが実情です。

一方、買い取りなら不動産の知見豊かなプロのアドバイスを受けられます。業者によっては、司法書士など専門家を手配してくれる場合があります。専門家へ依頼すれば、抵当権抹消手続きにかかる時間と労力を削減可能です。

手続きのアドバイス・
サポートがある

買い取りを利用すれば、事故物件を売却するまで手続きのアドバイスやサポートを受けられます。特に住宅ローンが残った事故物件は、抵当権抹消手続きの他にもやることが多数あります。例えば、相続登記や相続税の申告、物件の状態によっては特殊清掃も必要です。

業者によっては、さまざまな手続きに関するアドバイスやサポートを行っています。「今何をすべきか」が分かるため、計画的に事故物件の手続きを進められます。

買い手を探す必要がない

事故物件を業者に買い取ってもらう場合、新たに買い手を探す必要がありません。業者が直接不動産を買い取りしますので、買い手探しにかかる手間や時間を削減できます。

仲介の場合、買い手が見つからなければ不動産を手放せません。しかし事故物件は買い手が少ないため、売却できないリスクも潜んでいます。買い取りは、不動産の買い手が業者と決まっていますので、仲介のように売れないリスクがありません。

事故物件を確実に売却できる

事故物件を確実に売却できる点もメリットといえます。仲介は買い手探しが必要なうえ、価格などの条件がまとまらず、買い手に断られてしまう可能性もあります。買い取りの場合、査定価格に問題なければ、売買契約を締結するのみで売却が完了します。面倒な交渉は必要ありません。

スピーディに売却できる

買い取りの場合、住宅ローンが残った事故物件をスピーディに売却できます。業者によって違いはありますが、1週間程度で代金を受け取れる可能性もあります。仲介と比べて現金化までのスピードは迅速です。仲介の売却スピードは買い手次第のため、数ヶ月〜1年かかる場合もあります。

事故物件と住宅ローンに関するよくある疑問

相続人が団信の「告知義務違反」の責任を負うか？

団体信用生命保険（団信）は、加入時に健康状態などを正しく申告する「告知義務」があります。そのため契約者が事実を隠して団信に加入していた場合、保険会社が保険金の支払いを拒否することがあります。

ただし、告知義務違反の責任はあくまで契約者本人にあり、相続人が代わりに責任を負うことはありません。相続人が虚偽申告に関与していない限り、責任追及を受けることはないと考えられます。万一、保険金の支払いを巡って保険会社との間に見解の相違が生じた場合は、弁護士や融資先へ相談しましょう。

団信・残債処理に関する相談窓口と最適な専門家は？

団信加入状況については生命保険会社または融資先の銀行、相続手続きに関しては司法書士や弁護士、任意売却・清算は任意売却専門の業者や弁護士などに相談すると良いでしょう。

事故物件と住宅ローンが絡んだ事案は複雑化する傾向があるため、決してひとりで解決を目指さず、処理のフェーズに応じた適切な専門家へ相談することが必須とお考えください。