事故物件の売却方法

事故物件の売却方法は、主に購入希望者を探す「仲介」と、業者に直接売却する「買い取り」があります。
売却方法によってメリット・デメリットが異なるため、ご自身に適した方法を選びましょう。

ここでは、事故物件の売却方法や売却時の注意点、売却前の確認ポイントをご紹介します。

事故物件とは

事故物件は、事件・事故によって居住者が死亡した不動産をいいます。
自死や他殺、孤独死などのほか、火災で居住者が死亡した場合も事故物件になることがあります。

事故物件には、購入・入居をできるだけ避けたいという気持ちが働く「心理的瑕疵」があります。売却相場は個々の物件によって異なりますが、市場価格より低くなるケースが一般的です。売却そのものは可能ですので、辛い思い出が残った物件を手放したい方は業者に相談してみましょう。

事故物件を売却する前に
確認すべきポイント

告知義務について

事故物件を売却する場合、購入希望者に対する告知義務があります。告知義務は、購入希望者が客観的に判断できるように、不動産の不具合（瑕疵）など事実を伝える義務のことです。事故物件は心理的瑕疵のある不動産ですので、購入希望者に対して事件・事故が発生した事実の説明が求められます。

原因に関わらず、事故物件には告知義務が生じるため、伝え忘れないように注意が必要です。事実を伏せたい・隠したい気持ちがあるかもしれませんが、告知義務を怠るとトラブルが起きるおそれがあります。契約が無効になるリスクがあるほか、賠償責任を問われる可能性も否定できません。辛いかもしれませんが、事故物件である旨は公開することが大切です。

売却相場について

事故物件の売却相場は、発生した事件・事故の種類や物件の状況によって変動します。自死が発生した事故物件の場合、売却相場は資産価値の3～7割減が目安です。少なくとも3割はさがると考えておきましょう。

他殺が起きた事故物件の売却相場は、資産価値の5〜8割減が目安です。自死と比較して心理的瑕疵が大きいため、売却価格も低くなる傾向があります。孤独死の事故物件は、資産価値の2～5割減が目安です。実際の売却価格は、発見時の状況や物件の状態によって異なります。

事故物件の資産価値は、一般の不動産と比較して低くなる傾向があります。少しでも高く売却したい方は、事故物件に強い業者へ相談し、適切な方法を提案してもらいましょう。

清掃や修繕の必要性について

事故物件を売却する場合、必要に応じて清掃・修繕を行っておきましょう。特に行っておきたいのは特殊清掃で、購入希望者の心理的な負担を和らげることにも繋がります。特殊清掃は、専門的な道具を使って消毒・殺菌作業や脱臭、原状回復などを行うことをいいます。

清掃業者の中には、特殊清掃に対応しているところがあるほか、特殊清掃を専門に請け負っている業者もあります。

痕跡がある場合は畳や床材の交換、壁紙の張り替えなどの修繕も行っておきましょう。修繕することで物理的な瑕疵がなくなるほか、購入希望者の心理面的負担も軽減できます。心理的瑕疵は消えませんが、特殊清掃とセットで行えば、事故物件になる前とほぼ同じ状態に回復可能です。

事故物件の売却方法

事故物件を売却する方法は仲介と買い取りがあります。仲介は一般的な不動産の取引方法ですが、事故物件は買い取りも検討したほうがよいでしょう。以下では、仲介と買い取りのメリット・デメリットをご紹介します。

仲介での売却

仲介は、不動産業者を通して購入希望者を探す取引方法です。媒介とも呼ばれています。不動産業者は購入希望者と所有者の間に入り、価格交渉や物件の引き渡し手続きなどのサポートを行います。不動産売買ではポピュラーな取引方法で、仲介業務に対応している不動産業者は多数あります。

仲介の場合、物件の広告宣伝や販売活動は不動産業者が行います。物件の登記変更手続きや、契約条件調整・交渉などの事務作業も業者が対応します。

仲介のメリット

仲介のメリットは、高値で物件を売却できる点です。仲介は市場価格をベースに販売活動を行うため、後述の買い取りと比較して高値で売れる可能性があります。
また業者に支払う費用は仲介手数料のみでよく、販売活動に伴う広告宣伝費用は業者が負担します。引き渡しまで業者がサポートしてくれるため、手続きの負担も軽減できます。

仲介のデメリット

仲介のデメリットは、売却までに時間がかかる点にあります。不動産の状態・価格によっては、数ヶ月〜1年以上かかるケースも見られます。特に事故物件は心理的瑕疵があり、一般の不動産と比べて需要も限られます。一向に購入希望者が現れず、不動産を手放せないことも珍しくありません。

購入希望者に値下げ交渉される場合もあるため、価格が安くなる可能性もあります。

買い取り依頼

買い取りは、不動産業者に対象の物件を売却する方法をいいます。仲介は業者が購入希望者を探しますが、買い取りでは業者が事故物件の買い手となります。中には事故物件の買い取りを得意とする業者もありますので、売却方法で迷ったら買い取りを検討してみましょう。

買い取りは購入希望者を探す手間を省けることから、広告宣伝などの販売活動は行われません。仲介と比べて近隣に知られるリスクが低いため、誰にも知られずに事故物件を手放すことも可能です。

買い取りのメリット

買い取りのメリットは、確実に事故物件を手放せる点にあります。査定価格に納得できた場合、すぐに売買契約を締結することも可能です。仲介と比較して売却にかかるスピードも早く、数日〜数週間程度で事故物件を手放せます。物件のリフォーム・メンテナンスは基本的に業者が対応するため、売却前に行う必要はありません。

買い取りのデメリット

買い取りのデメリットは、仲介と比較して売却価格が低い点です。業者は事故物件の再販・再利用を前提に査定を行うため、仲介で売却するケースと比べて価格が数割下がることもあります。
高値での売却を目指す方には不向きといえます。しかし、リフォームなどが不要なため、その費用を考えると大きなデメリットとはいえません。

事故物件売却時の注意点

告知をする

事故物件を売却する際は、必ず告知を行う必要があります。仲介はもちろん、業者に買い取ってもらう場合も同様で、事故物件であることを正直に伝えましょう。事故物件の売買トラブルを避けるためには必須の事項です。

信頼できる業者を選定

事故物件は心理的瑕疵があるため、安心して売却できる業者を選ぶことも重要です。不動産の買い取りに対応した業者は多いものの、事故物件は取り扱っていない場合もあります。事故物件の取扱実績のある業者に相談しましょう。

事故物件を高く売るコツ

事故物件を高く売却したい時は、清掃・修繕を行ってから売却しましょう。事故物件に痕跡が残っていると、心理的にネガティブな印象を与えてしまいます。
特殊清掃などは費用がかかりますが、原状回復することで査定時の評価が高まる可能性があります。事故物件のイメージも緩和できるため、清掃業者に相談してみましょう。

早く、確実に売るなら
買取業者への依頼が
おすすめ

事故物件を早く・確実に手放したい時は買い取りをおすすめします。仲介は購入希望者を探す必要があるため、売却が長期化するケースも珍しくありません。
一方、買い取りはスピーディに売却できるため、早く手放したい方に適しています。仲介は値下げ交渉されるリスクがありますが、買い取りなら提示された価格で売却可能です。