なかなか事故物件が売れない

不幸にもお持ちの不動産が事故物件化してしまい、売却したくても買主が現れないことに不安を感じている方もいることでしょう。たとえ買主が見つからなくても、固定資産税が待ってくれることはありません。売れない物件を持ち続けることへの不安が日々募っていきます。

本記事では、事故物件をできるだけスムーズに売却するための対策や注意点を詳しく解説していきます。売りづらいと感じている物件でも、手放す道は必ずあるものです。

事故物件とは

事故物件は、自死や他殺など、何らかの事件・事故で人が亡くなった不動産のことをいいます。原因や状況によっては、孤独死や火災による死亡も事故物件とみなされる場合があります。

事故物件は心理的瑕疵のある不動産で、一般的な不動産に比べて売却のハードルが高めです。売却時は専門業者へ相談するなど、プロのサポートを受けることが大切です。

事故物件が売れない
主な理由

市場価値の低下

事故物件は、通常の不動産と比較して市場価値が低くなる傾向があります。事故・事件など原因により異なりますが、1〜5割程度下がる場合も珍しくありません。そのため、購入後の資産価値下落を懸念して買うことをためらう方もいます。

価値の低下を抑えるためには、事件・事故の痕跡を消すなど、買い手の心理的な抵抗を緩和させる工夫が求められます。

告知義務による買主の敬遠

告知義務が生じることを理由に購入を避ける買い手もいます。事故物件は心理的な抵抗（瑕疵）があるため、買い手に正確な情報を伝える「告知義務」が発生します。

死亡事件・事故が起きた事実の説明が必須ですが、話を聞いて契約を断る買い手は少なくありません。事故物件は心理的抵抗が強いため、買い手がなかなか見つからないケースもあります。

周辺地域の評判

周辺地域の評判も事故物件の売れ行きに影響します。物件で発生した事件・事故がニュースにならなかったとしても、近隣地域で噂になるケースは多々あります。事故物件はネガティブな噂も立ちやすいため、評判の影響で購入をためらう方も少なくありません。

周辺での評判が悪い時は、売却時期を遅らせるか、事故物件を確実に手放せる買い取りを検討しましょう。

事故物件を売却する際の
注意点

告知義務を必ず果たす

事故物件を売却する時は、必ず告知義務を果たしましょう。告知義務を怠った状態で事故物件を売却すると、購入者との間でトラブルが生じるおそれがあります。賠償を求められるほか、売買契約が無効になってしまう可能性も否定はできません。

後々大きな問題になりますので、告知義務を忘れず売却することが大切です。

事故物件で告知が求められるのは、購入者の判断に影響を与える「人の死」が発生したケースです。自殺や他殺、事故死などはもちろん、自然死や事故死であったとしても、腐敗による特殊清掃が行われた場合は心理的瑕疵ありとみなされます。

国土交通省の指針でも、買主に重要な影響を与える事実は説明すべきとされています。告知を怠ると契約解除や損害賠償請求といったトラブルに発展することもあるため、慎重な対応が求められます。

売却にかかる時間を見込む

事故物件を売却する方法によっては、売れるまでに時間がかかります。買い手がすぐに見つかれば問題ありませんが、仲介の場合は数ヶ月かかる場合もあります。仲介を利用する時は、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

一方、買い取りは業者が事故物件を直接買い取るため、引き渡しまで数週間で完了する可能性もあります。

専門家のアドバイスを受ける

事故物件を売却する際は、専門家のアドバイスを受けることも重要です。事故物件は通常の不動産と比べて市場価値が低く、告知義務などの制約もあります。

手放すためには工夫が必要ですので、プロのアドバイスを受けることが早期売却に繋がるでしょう。事故物件の取引実績が多く、専門性の高い業者に相談してみましょう。

事故物件が売れない場合の
対策

価格設定を見直す

仲介で事故物件がなかなか売れない時は、価格設定を見直してみましょう。業者が提示する価格は、あくまでも市場の相場や動向を元にした参考価格です。実際の価値は買い手が判断するため、必ずしもその価格で売れるとは限りません。

一向に買い手が見つからない時は業者と相談し、売り出し価格の値下げも検討しましょう。

任意売却を検討する

住宅ローンが残っている事故物件は、任意売却も選択肢に入れましょう。なかなか売れないとローンの返済が滞り、事故物件を差し押さえられて競売にかけられる場合があります。任意売却なら差し押さえのリスクを減らせるほか、競売より高値で売却できます。

任意売却を行う際は、借入先の金融機関と相談する必要があります。金融機関の許可を得ないと売却できませんので、不動産業者のサポートも受けながら交渉を進めていきましょう。

リフォームやリノベーション
を実施する

事故物件が売れない時はリフォーム・リノベーションも検討しましょう。リフォームなどは費用がかかる反面、物件の資産価値が向上する可能性があります。

リフォーム後も告知義務は残りますが、事件・事故の物理的な痕跡は消すことが可能です。買い手の心理的な抵抗も緩和されますので、売れない時は業者に相談してみましょう。

時間を空けて売りに出す

時間を置いて事故物件を売却することで、買主の心理的抵抗を軽減できる場合があります。また、事件性のない自然死などであれば、一定期間を過ぎると「事故物件」として扱われなくなることもあるため、「時間を空けて売りに出す」という方法は現実的な戦略の1つとなるでしょう。

ただし、その間の維持費や税金の負担が続く点には注意が必要。時間を空けて売りに出す場合には、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社へ相談するようおすすめします。

建物を更地にする

建物を解体し、更地として売却するのも有効な方法です。建物が残っていると心理的な印象が強く残ることがありますが、更地にすれば「事故物件」というイメージが薄れます。土地としての活用範囲が広がり、買主層を拡大できる可能性もあるでしょう。

一方で解体費用や手続きの負担が生じるため、事前に費用対効果を確認しておくことが大切です。解体も含めて対応できる買取業者を選ぶと、スムーズに取引が進められます。

専門の買い取り業者に
依頼する

買い手が一向に現れない場合、業者への買い取りも相談してみましょう。買い取りは、仲介と比較して売却価格が低くなる一方、確実に売却できる手段です。業者が買い手になるため、販売活動を行って買い手を探す必要はありません。

事故物件の買い取りが得意な専門業者へ依頼すれば、スピーディな売却を実現できます。

事故物件の買い手

個人投資家

個人投資家は収益性を重視して物件を検討します。そのため、たとえ事故物件であったとしても、相場よりも安く取得できる点に魅力を感じて購入を検討することが少なくありません。リフォームやリノベーションを行い、再販や賃貸運用することが個人投資家の目的です。

心理的要素よりも経済的合理性を優先する傾向があるため、条件が合えば積極的に取引が進む可能性があるでしょう。

心理的瑕疵に抵抗がない人

心理的瑕疵に抵抗がない人も、事故物件の買い手として一定数存在します。価格の安さを重視して購入する人や、過去の経緯を気にしない性格の人などが中心です。なかには、スピリチュアルな考え方を持ち「住む人の気持ち次第で空気は変えられる」と捉える方もいます。

こうした層は限られていますが、売却までの時間に余裕がある場合には、選択肢のひとつとして検討できるでしょう。

事故物件専門の不動産会社

事故物件専門の不動産会社は、心理的瑕疵を前提に買取や再販を行うプロフェッショナル。特殊清掃やリフォームを含め、物件の再生ノウハウを持つことが、これら業者の大きな特徴です。

適切な告知内容の整理や契約リスクの回避にも長けている点も、専門業者の強み。売却を急ぎたい場合には、有力な選択肢となるでしょう。複数の専門業者に査定を依頼し、条件を比較しながら進めることが望まれます。

事故物件が売れないお悩みに関するQ&A

Q.事故物件であることはバレますか？

A.回答

事故物件であることを隠して売却するのは、非常にリスクが高い行為です。近隣住民や元の所有者、清掃・解体を担当した業者などから情報が伝わって買主にバレてしまい、買主から契約解除や損害賠償を求められる可能性があるからです。

無理に隠そうとするより、事実を誠実に伝えたうえで価格や販売方法を調整するほうが、結果的に早期売却につながることが多いでしょう。

Q.事故物件に”時効”はありますか？

A.回答

事故物件には、法律上の「時効」という明確な期間は存在しません。ただし国土交通省のガイドラインでは、自然死で特殊清掃が入った事故物件でも3年以上を経過すれば告知は不要とされていることから、同様の例ではこの「3年」という期間を時効と考えることも可能です。

なお、自殺や他殺といった事件性のあるケースでは、年数に関係なく説明が必要と判断される場合もあります。つまり経過時間ではなく、「買主への影響度」が告知義務の基準になる、という考え方です。

売却を検討する際は、専門業者や弁護士に確認しながら慎重に判断することが重要です。

適切な手段を選べば
売却の可能性は高まる

事故物件は買い手が限られるため、なかなか売れないと悩んでしまう方も少なくありません。しかし、物件に合った方法を選べば、売却できる可能性は高まります。必要に応じて価格設定の見直しや、リフォーム・リノベーションも行うとよいでしょう。

事故物件を売却する手段は、仲介や任意売却、買い取りなどがあります。買い取りは業者が事故物件を買ってくれるため、短期間で手放せる手段です。なかなか売れない時は買い取りも検討してみましょう。