ゴミ屋敷では、病気などによる住人の孤独死が発生することもあり、発見が遅れることで事故物件化するケースがあります。「ゴミ屋敷＋事故物件」となると売却が困難と思われるかもしれませんが、専門の不動産会社に依頼すれば売却は十分に可能。ただし、売却価格は相場より低くなる傾向にあり、かつ取引時には告知義務などの手続きを正しく行う必要があります。
ゴミ屋敷は事故物件に該当する？
ゴミ屋敷では、病気による高齢者の孤独死などが見られることもありますが、特に発見が遅れて腐敗や異臭、体液の浸潤などにより特殊清掃が必要になった場合には、売買・賃貸のいずれでも事故物件として扱われる可能性が高まります。
一般に、事故物件には自然死・病死などの事由は含まれないと思われがちですが、国土交通省のガイドラインには「自殺・他殺などの心理的瑕疵」がある物件だけでなく、「自然死・事故死であっても特殊清掃が行われた物件」も含まれています。周辺への臭気拡散や衛生上の懸念が継続した場合には、心理的影響がより強く評価される可能性が高まるでしょう。
事故物件化した物件を売却するためには、買主への告知義務を果たさなければなりません。
心理的瑕疵物件とは?
心理的瑕疵物件とは、建物自体に構造上の欠陥がなかったとしても、過去の出来事が買主や入居希望者に強い抵抗感や不安を与える物件のこと。典型例は自殺・他殺など人の死に関わる事案や、孤独死が長期間放置されて特殊清掃を要したケースです。
また、著しい衛生悪化や悪臭なども、事情によっては心理的負担とみなされる可能性があります。事故物件化を防ぐためには、ゴミ屋敷をゴミ屋敷として長期間放置しないことが大切です。
孤独死でも事故物件に該当しないケース
孤独死が発生しても、必ずしも事故物件に該当するわけではありません。老衰や病死などの自然死で、かつ亡くなってから間を置かずに発見され、室内に著しい汚損や臭気の残存がなく特殊清掃を要しない場合は、心理的瑕疵とは評価されにくい傾向にあります。
一方、発見まで時間がかかり、腐敗による汚損や強い臭気、体液の浸潤が生じて特殊清掃や原状回復が必要になった場合は、事故物件とみなされる可能性が高まるでしょう。
事故物件か否かの判断は、死因と発見までの期間、心理的影響の程度を総合的に考慮して行われます。
事故物件は「告知義務」がある
ゴミ屋敷で人が亡くなり発見が遅れた場合、事故物件として扱われることが少なくありません。この場合、売主・貸主には買主・入居者に対する「告知義務」が生じます。
告知義務があるからといって売却自体が不可能になるわけではありませんが、購入希望者が限られ、価格条件や成約スピードに影響が出やすい点は避けられません。なお、賃貸の場合、事故物件化から約3年間は告知義務があるとされますが、売買を前提とした取引の場は、期間の明確な定めがありません。物件の個別事情を踏まえ、告知が必要かどうかが判断されます。
告知義務に違反すれば、売主・貸主は契約不適合責任や損害賠償責任を負う可能性があります。思わぬ責任を負わされないよう、告知の内容や範囲、タイミングを専門家と確認して進めるのが安全でしょう。
過去の経緯が複雑な場合は、書面化と説明記録の保存まで徹底するとトラブル抑止に有効です。
参照元：国土交通省[PDF]（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
孤独死があったゴミ屋敷物件は相続すべきか
孤独死が発生したゴミ屋敷を相続する場合、単に家を受け継ぐだけでは済まず、相続人は片付けや特殊清掃、固定資産税の支払いなど多くの課題を背負う形になります。室内の原状回復や遺品整理には高額な費用がかかる上、管理や近隣対応など、時間と労力、精神的負担も重なることでしょう。
相続人は「費用・手間・責任」の三重苦を抱える可能性があるため、資産価値よりも負債や修繕費が上回るようなケースの場合、相続放棄を検討することも選択肢の一つでしょう。
なお、相続放棄の手続きは家庭裁判所への申述が必要で、期限は原則として相続開始を知った日から3か月以内とされています。判断が難しいときは、相続に詳しい弁護士や不動産業者へ早めに相談することが重要です。
相続したゴミ屋敷を放置しない
相続したゴミ屋敷を長期間放置すると、悪臭や害虫の発生、景観の悪化などにより近隣住民から苦情を寄せられることがあります。状態がさらに悪化した場合、行政から改善指導や撤去命令が出され、空き家対策特別措置法に基づき強制的に処分されるおそれもあります。
管理が難しいと感じたら、早めに専門業者や不動産会社に相談し、建物を解体して更地にする、賃貸として活用する、もしくは売却を検討するなど、現実的な対応を取ることが大切です。
ゴミ屋敷物件を売却するポイント
遺品整理を事前に行なう
ゴミ屋敷に住んでいた親などが死亡した場合、家の中には故人の遺品や生活用品が大量に残っていることが多いため、そのままの状態では売却の手続きを進められません。まずは遺品整理を行い、貴重品や思い出の品を確認しながら不要物を処分しておくことが大切です。
遺族だけで対応が難しい場合は、遺品整理士の資格を持つ専門業者に依頼することで、作業の負担を減らしながら短期間で売却準備を整えられます。
特殊清掃やリフォームなどで綺麗にする
ゴミ屋敷は汚れや臭いが残っていることが多く、そのままでは内覧時に購入希望者へ悪い印象を与える可能性があります。必要に応じて特殊清掃や脱臭作業を行い、床や壁の修繕、簡易リフォームなどで衛生的な環境を整えておくようにしましょう。
見た目の印象が改善されるだけでも心理的な抵抗感が減り、結果として査定額の上昇や売却スピードの向上につながる場合もあります。
事故物件の買取業者に依頼する
清掃やリフォームを行っても買主が見つかりにくい場合は、事故物件や訳あり物件の買取を専門とする業者へ相談することも一つの方法です。これらの業者は心理的瑕疵や老朽化を前提に査定を行うため、一般市場よりもスムーズに売却が進められる可能性があります。
買取価格は通常より低くなるものの、早期に現金化したい場合や管理負担を軽くしたい場合には、有効な選択肢といえるでしょう。
まとめ
孤独死の発見の遅れなどでゴミ屋敷が事故物件化した場合、相続人には、清掃費用や管理責任といった大きな負担が生じます。放置すれば近隣からの苦情や行政指導につながるおそれもあるため、早めに対応するようにしましょう。
対応に迷ったときは、事故物件を扱う専門業者へ相談し、適切な手放し方のアドバイスを受けるようおすすめします。
