『ハッピープランニング株式会社』代表
相談実績が豊富な、
事故物件対応のプロフェッショナル。
何らかの理由によって実家が事故物件となってしまった場合、その物件をどのように取り扱ったら良いのか、途方に暮れてしまう方もいるのではないでしょうか。そこでこちらの記事では、実家が事故物件になってしまったものの売却を行った事例や、売却において注意すべきポイント、買取業者の選び方などについてまとめています。
実家の事故物件の売却事例
家庭内トラブルの末殺人が発生した戸建て
家族の不仲により殺人事件が発生した戸建てです。父と息子が以前より不仲だったことでいつも口論が発生していましたが、ある日息子が父親を刺殺してしまったため、息子は警察に逮捕されました。近所にも事件の内容が知れ渡ってしまったために、どうしたら良いか分からず困っていたとのことです。
息子が父親を刺殺するという事件が起こってしまい、本当にどうしたらいいのかわからない中ハッピープランニングさんに相談したところ、本当に詳しくアドバイスをしていただきました。ご近所の目もありましたので、新たな引越し先や自宅の売却を行うための手続きなどについても詳しく教えてくださいました。引越し費用や相続登記の費用も売買価格から見ていただくことができたため、手出しの費用がなかったのも助かりました。勇気を出して電話をして良かったと思っています。
介護疲れの末の殺人が発生したマンション
分譲マンションにて母親が父親の介護をしていましたが、長年の介護疲れから、母親が父親を殺してしまったという事例です。その後落ち着いた頃、実家の売却をしようと地元の不動産会社に相談したものの、そのような物件は扱いたくないと断られてしまったことから、非常に困っていました。
地元の不動産屋に相談しても「取り扱いができない」と断られてしまい、今後どうしたら良いか分からず困っていました。そのような時に、事故物件を専門としているハッピープランニングさんに連絡をしたところ、事件に対しての抵抗もなく「取り扱いが可能です」と行っていただくことができて大変救われました。室内には必要がない家財もたくさんある状態でしたが、まとめて引き取りを行ってくださった点も、非常に助かりました。
事故物件の買取専門業者
「ハッピープランニング」
サポート
ハッピープランニングでは、ご遺族の悩みやプライバシーに配慮しながら事故物件の状態・状況に合わせた売却サポートを行っています。
代表の大熊昭氏は、これまで数多くのご遺族と向き合い、3,000件以上の相談にのってきました（※2025年4月1日調査時点）。
自社でのリフォームを検討するなど1円でも高く買い取りができるよう注力しています。
実家の売却相場
ここでは、実家の売却相場について紹介します。古い実家の場合には、建築基準法などの法律に適合していない「法的瑕疵（ほうてきかし）」と呼ばれる問題を抱えているケースも少なくありません。具体的にどのようなケースが見られるのかも併せて説明します。
「再建築不可物件」だった場合
「再建築不可物件」とは、現在の建築基準法で定められている「接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない）」という点を満たしていない物件のことです。そのため、一度その建物を壊してしまうと新たな建物を建築できません。このケースでは、周りの通常の土地と比較して、3割から5割程度まで価格が下落することが一般的です。
「既存不適格・違反建築物」だった場合
「既存不適格物件」とは、その建物を建築した当時は合法だったものの、その後法改正が行われたことにより現在の法律には適合しなくなった物件を指します。また、「違反建築物」は、建築当時から建ぺい率や容積率がオーバーしているなど、法律を守らずに建築された物件です。
このような「建築不適格・違反建築物」の場合には、通常の市場価格よりも2割から4割程度安くなる傾向があります。
「事故物件（心理的瑕疵）」が重なった場合
家族の逝去により「事故物件（心理的瑕疵）」となってしまった物件の場合には、相場はさらに深刻な影響を受けることになります。具体的には、通常の相場と比較すると半値以下、場合によっては1割から2割程度まで落ち込んでしまうことも珍しくありません。
法的瑕疵は事故物件に該当する？
不動産を売却する際に、買い手に対して重大な不利益を与えるポイントを「瑕疵（かし：欠陥のこと）」と呼びます。実際に物件を売ろうとした場合に、「建物そのものの問題である「法的瑕疵」と、人が亡くなったという「事故物件」にはどのような違いがあるのだろうか？」という疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。
そこでここでは、「法的瑕疵」と「心理的瑕疵（事故物件）」の違いや、「法的瑕疵が事故物件にならないケース」について解説します。
法的瑕疵と心理的瑕疵（事故物件）の違いとは？
まずは「法的瑕疵」と「心理的瑕疵（事故物件）」の2つの違いについて見ていきましょう。下記の表にて、それぞれの具体的な内容をまとめています。
| 瑕疵の種類 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 法的瑕疵 | 再建築不可、容積率オーバーなど、法律や条例に適合していない状態。 |
| 心理的瑕疵 | 自死、他殺、孤独死など、住む人が精神的な嫌悪感や心理的抵抗を抱く事象。これがいわゆる「事故物件」です。 |
「法的瑕疵」と「心理的瑕疵」の2つは、上記の表のとおり全く別物であるといえます。そのため、法的瑕疵があるからといって自動的に事故物件になるわけではありませんし、その逆も同じことです。ただし、古い実家の場合にはこの2つの同時に発生してしまうケースが多くなっています。
法的瑕疵が「事故物件」にならないケース
例えば実家が「再建築不可物件」や「既存不適格・違反建築物」といった法的瑕疵がある物件だったとしても、そこで悲しい事件や事故が発生していないのであれば、「事故物件（心理的瑕疵）」には該当しません。また、実家で家族が亡くなった場合でも、すべてのケースが事故物件となるわけではありません。
事故物件になると「告知義務」がある
事故物件を売却しようとする場合には、売主や仲介を担当する不動産会社が、買主に対して対象となる物件内でどのような瑕疵があるのかを知らせる「告知義務」があります。特に不動産会社（宅地建物取引業者）は、取引の相手型の判断に対して重要な影響を及ぼす事実を告知しなければならないという点が宅地建物取引業法により定められています。
特に人の死が関連している事故物件の場合、買主が購入するかどうか判断するにあたって大きな影響を与える重要な情報であるといえます。この場合に告知義務を果たさずに売却すると、売主と仲介した不動産会社は、買主から契約解除や損害賠償を求められる可能性があります。
国土交通省のガイドラインによる「人の死」に関する告知基準
国土交通省では、2021年に「人の死に関する不動産取引宅地建物取引業者による告知のガイドライン」を策定しています。このガイドラインでは、告知義務が必要なケース・原則不要なケースについて下記の通り説明されています。
- 告知義務が必要なケース：
他殺や自死、事故死および発見までに時間がかかり特殊清掃が必要になった孤独死・自然死 - 告知義務が原則不要なケース：
老衰や病死などの自然死、自宅内での転倒や誤嚥など不慮の事故で亡くなったものの早期に発見され、特殊清掃が行われなかったケース
自然死だったケースでも、発見までに時間がかかり、遺体の痛みから壁や床の改修（特殊清掃）を行った物件の場合には、買い手への告知義務が発生します。
実家・事故物件の売却で直面する5つの問題
買主の住宅ローン審査が通らず買い手が見つからない
金融機関の住宅ローン審査では、借り手の返済能力だけではなく、物件の担保価値を確認します。ここで、金融機関では再建築不可や違法建築といった法的瑕疵がある物件に対し、非常に厳しい担保評価を下します。
以上の点から、もし購入を希望する人が現れたとしても住宅ローンの審査が通らず、現金での一括購入が可能な人しか買い手になれないといった状況になる可能性があります。
事故物件・法的瑕疵のダブルパンチで売却価格が大幅に下落
前述の通り、事故物件や法的瑕疵のある物件は、価格が下落することが一般的です。そのため、相場の半額以下に買い叩かれる可能性がありますし、どうにか売却しようと価格を下げたとしても、問い合わせすらこないといった状況に陥るケースも考えられます。
一般の不動産屋（仲介）に売却を断られる・敬遠される
事故物件や法的瑕疵のある実家を売却しようとしても、不動産会社や一般的な仲介業者に相談したとしてもトラブルを避けたいために売却を断られることが多くあります。特に、事故物件・法的瑕疵の両方に該当する場合には、売却の仲介そのものを断られてしまったり、引き受けてもらえたとしても熱心に対応してもらえなかったりするケースもあります。その結果、なかなか購入希望者が見つからず、いつまでも物件が売れないという悩みを抱えることになります。
放置すると行政から是正勧告や「特定空き家」に指定されるリスク
事故物件となってしまった実家をどうすれば良いか分からず、空き家のまま放置した場合には、行政から是正勧告を受ける、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。特定空き家とは、放置により倒壊の危険性があるなど「周囲に深刻な影響を及ぼす可能性があり、そのまま放置することが不適切である」と認定された空き家を指します。
もし、特定空き家に指定された場合には、固定資産税が最大6倍に跳ね上がったり、強制撤去を命じられたりするリスクがあります。強制撤去を命じられた場合、費用は所有者の負担となります。
告知漏れによる売却後のトラブル（巨額の損害賠償請求）
告知の義務を果たさず、事故の事実を隠して売却してはいけません。もし告知を行わなかったという点が発覚した場合には、買主から「契約不適合責任」を追求され、契約解除や巨額の損害賠償を請求される、または数百万円から数千万円規模の返金を迫られることになります。この点から、告知漏れによるトラブルを起こさないためにも、事故の事実を買主に伝えるという義務を怠らないように注意してください。
実家・事故物件の売却で知っておくべき方法とポイント
「現況のまま」専門家に手渡すことを検討する
実家・事故物件を売却する場合には、そのまま専門家に手渡すという方法を検討することもひとつの選択肢です。例えば、遺品整理やリフォーム、特殊清掃も一切行わずに「現状有姿」、いわゆる今のそのままの状態で専門の買取業者に直接買い取ってもらうことができる場合もあります。現況のままで対応してくれる専門業者は、遺品整理などを含むすべての負担を丸ごと引き受けてくれます。
一般の「仲介」ではなく専門業者の「直接買取」を選ぶ
法的瑕疵のある物件や事故物件を売却したい場合には、専門業者による直接買取を選択することもポイントです。ここでは、一般の不動産会社に依頼する「仲介」と、専門業者による「直接買取」にはどのような違いがあるのかを解説していきます。
最短数日〜数週間で「即現金化」し、早く手放せる
専門業者による直接買取を選択した場合には、最短で数日〜数週間で即現金化を行うことができ、早いタイミングで物件を手放せます。これは業者が自ら買い取ることから、一般の不動産会社に依頼する仲介のように買い手を探す広告期間が必要ないためです。物件を「手放したい」と思ったタイミングで売却が成立するため、早期のうちに売却したいと考えている場合には、専門業者の直接買取を選択することがおすすめです。
周囲やご近所に一切知られずに売却できる
直接買取の場合には、物件を売却することを周りに知られずに手続きを行える点もメリットです。買い手を探すためのインターネットへの物件掲載やチラシの配布、頻繁な内覧（見学）を行う必要がないため、近所に住む人の目につくことなく、プライバシーを守りつつひっそりと実家の処分を行えます。
販売の手間や追加の費用（清掃・リフォーム）が1円もかからない
さらに、専門業者に買取を依頼した場合には、販売の手間がかからない点に加えて、清掃やリフォームなど追加の費用がかからないといった面もあります。実家を売却する場合には、家の中にある大量の荷物の片付けが問題になることが多いといえます。また、場合によってはゴミや汚れなどが残されているケースもありますし、建物の傾きや法律面での問題などがネックになってくるケースもあるでしょう。
このような場合も、専門業者は「そのまま」の状態で買取が可能なので、売却するために売り手が費用を出して実家をきれいにする必要はありません。
【失敗しない】実家・事故物件に強い買取業者の選び方
「事故物件」や「再建築不可・違反建築」の豊富な買取実績の有無
買取業者選びの際には、「事故物件」や「再建築不可・違反建築」の買取実績が豊富な業者を選択することが大切です。実績が豊富な業者の場合、事故物件などの扱いに慣れているため、短時間の査定で物件の適正価格を算出することが可能です。さらに、手続きをスムーズに進められるため、近隣に住んでいる人にも知られずに売却可能となります。
顧問弁護士や専門の士業と連携しているか
事故物件を売却する場合には、弁護士や税理士、司法書士など、士業と連携を行っている買取業者を選ぶことが重要です。これは、事故物件の買取を行う際には法的トラブルが発生しやすい傾向があるためです。何かあった時のためにも士業との連携を行っているかを確認した上で、買取業者を選ぶこともポイントのひとつといえます。
「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を100%免除してくれるか
買取業者と売買取引を行う場合には、通常「契約不適合責任免責」とすることが一般的です。契約不適合責任とは、売買取引等で引渡しが行われた目的物が契約内容と適合していない場合、買主から売主に対して追求を行える責任のことです。例えば修繕の対応や代金の値引き、契約解除、損害賠償の請求などが行われます。
この契約不適合が免責される取引であれば、売却後に瑕疵が発覚した場合でも売主は責任を負う必要がないことから、売却後に買主とのトラブルが発生するリスクの軽減につながります（ただし、瑕疵がある点を認識を知りながらもその内容を隠して売却したケースについては、相手が買取業者だったとしても契約不適合免責が無効となる可能性が高いため注意する必要があります。
実家・事故物件売却の流れ
無料の専門査定・プライバシー厳守での相談依頼
無料の専門査定に対応しており、プライバシーを厳守してくれる業者に対して物件の売却について相談を行います。買取業者の多くは公式サイトなどに問い合わせフォームを用意している、問い合わせ用電話番号などを準備していますので、そこに連絡を入れます。
事故物件について相談する場合には、「なぜ事故物件になったのか」といった点なども含めて相談することが大切です。ただし、本人や遺族の名誉を侵害する内容については知らせる必要はありません。
また多くの場合、まずは不動産情報や写真などから簡易的に査定する、机上査定にて大まかな査定額が提示されます。
現地調査による法的リスクの精査と買取価格の提示
机上査定で提示された内容を確認し、より詳細な査定を依頼したいと考える場合には、買取業者の担当者が現地を訪問して調査を行います。ここでは、建物の状態や周辺の状況などを確認するとともに法的リスクの精査が行われます。その上で、買取価格の提示が行われます
特殊清掃・遺品整理も不要の「現状有姿」での契約・決済
買取価格に問題がなければ、契約・決済段階に進みます。この場合のポイントとしては、「特殊清掃」「遺品整理」を行う必要がなく、今のそのままの状態で買い取ってくれるかどうかを確認することです。このような業者に依頼することにより、売主は事前の手間を省けるため、速やかに物件の売却を行えます。
よくある質問（FAQ）
Q. 実家で家族が孤独死してしまいました。リフォームや清掃をしていなくても買い取ってもらえますか？
A.事故物件の買取を専門としている業者であれば、問題なく買取が可能です。特殊清掃や遺品整理、消臭や消毒といった作業についても全て引き受けしてくれますので、そのままの状態で依頼ができます。
Q. 事故物件の実家を売却することをご近所に知られたくありません。対応可能でしょうか？
A.秘密厳守での対応が可能です。買取業者による直接買取を行う場合には、チラシの配布やインターネット上での物件広告を一切行うことはありません。そのため、近隣に住んでいる方にも物件の売却について知られず、静かに売却手続きを完了させられます。
Q. 相続放棄を考えていますが、一度物件を見てもらうことは可能？
A.可能です。物件の相続放棄を行うべきか、業者に買取を依頼して現金に変えるべきかは、まずは無料査定を受けてから判断することがおすすめです。士業の専門家によるアドバイスも交えつつ、そのケースに合った方法を提案してもらえます。ただし、「事故物件のみの相続放棄」はできず、預貯金や他の不動産など全ての財産についての相続を放棄する必要がある点に注意が必要です。
Q. 事故物件の買取査定はどのように行われる？
対象となる不動産の立地や周辺の環境、事故の内容によって建物へどのような影響があるのか、雨漏りなどさまざまな面について現地訪問を行い確認した上で査定が行われます。無料で査定を行っている業者が多いといえますが、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
Q. 事故物件を手放したいと考えていますが、仲介と買取のどちらを選ぶべきですか？
物件を手放すにあたって、「何を優先したいか」によって変わってきます。例えば売却価格を重視したい・売却までに時間をかけられるといった場合には仲介が向いているといえますし、できる限り早い段階で手放したい・売却後のトラブルを減らしたいと考えている場合には「買取」を選択することがおすすめです。
まとめ
こちらの記事では、実家が事故物件となってしまった場合や、法的瑕疵がある場合の売却について解説を行いました。事故物件や法的瑕疵のある物件については、相場よりも価格が下がってしまうことが一般的です。また、事故物件の場合には買主に対する告知義務がある点には注意する必要があります。
また、事故物件を売却しようとしてもはなかなか買い手が見つからずに途方に暮れてしまう場合もあるかもしれません。このように対応に迷ったときは、事故物件を扱う専門業者へ相談し、適切な手放し方のアドバイスを受けるようおすすめします。
また、本サイトでは事故物件を売却する方法について解説していますので、こちらも参考としてご活用ください。