予期せぬ事態で「いわくつき物件」となってしまったことから、今後の扱いに困っているという方もいるのではないでしょうか。
このまま、いわくつき物件を所有し続けるべきか、それとも売却すべきか、判断材料が知りたいと考えている方もいるでしょう。
当記事では、いわくつき物件を持ち続けるのか、それとも手放すのか、それぞれメリットやデメリットなどを解説しています。
所有する物件は「いわくつき物件（事故物件）」に該当する？
いわくつきの物件とは、過去に事件や事故などの事情があり、一般的な物件よりも心理的な抵抗感を持たせる不動産のことです。
不動産取引における「心理的瑕疵（かし）」とは
いわくつきの物件は、事故物件や心理的瑕疵物件と呼ばれることが多く、法律では主に宅地建物取引業法によって定義されているのが特徴です。
買い手や借り手が精神的な嫌悪感を抱いてしまう欠陥のことを指し、「いわくつき物件」の正体がこれに該当します。事故物件は、入居をためらうような心理的瑕疵がある物件に使用する名称とされています。
国土交通省のガイドラインによる「告知義務」の判定
売買や賃貸の際には、契約者に対して明示する「告知義務」があります。告知義務に違反してしまうと、契約解除や損害賠償の対象になるため、不動産会社も慎重に対応しなければなりません。
告知義務では、売主や不動産業者が把握した重要な事実について、契約の際に買主・借主へ伝えなければならないことが法律で定められています。とりわけ死亡事故・事件があった場合、その内容や時期、状況を詳細に説明する必要があります。
事故物件では、自死や殺人、孤独死において告知義務が必須です。所有者として、それらを隠蔽して運用・売却することはできません。いわくつき物件において、とりわけ多いのが人の死に関わるケースです。代表的なものには、自死（物件内での首吊りや飛び降り）や他殺（事件や犯罪）、孤独死などが挙げられます。 これらは家賃や物件価値などに大きな影響を与え、実際の査定や契約にも大きく関係します。
いわくつき物件を「持ち続ける」メリット・デメリット
いわくつき物件を持ち続けると、どのようなメリット・デメリットがあるのか気になるものです。住居費の削減が期待できる反面、終わりの見えない精神的・金銭的負担が発生する可能性もあります。 ここでは、持ち続けることによるメリット・デメリットについて解説します。
メリット：住居費の削減や、条件次第での賃貸経営の継続
メリットの1つめには、住居費の削減や条件次第での賃貸経営の継続が挙げられます。自身や親族が住む分には、心理的抵抗がなければ追加の住居費がかからないのがメリットです。賃貸の場合は、家賃を下げることにより、「高齢者」「外国人」などの入居需要を受け入れることができ、引き続き収益化できる可能性があります。
デメリット：資産価値の下落と、終わりの見えない精神的・金銭的負担
デメリットには、資産価値の下落と、終わりの見えない精神的・金銭的負担についてが挙げられます。金銭的リスクとして、固定資産税や管理費は満額かかり続けるのがデメリットです。空き家にしておくと、建物の劣化が早く、特定空家等に指定されるリスクも。
また、金銭的なリスクだけではなく精神的リスクにも注意が必要です。近隣住民の目はもちろん、「万が一また何かあったら」という不安や、入居者が決まらないストレスが付きまとう可能性も。上記以外には、将来的に、子どもや親族に「いわくつき」の状態で相続させることとなり、トラブルを先送りにしてしまうことも挙げられます。
いわくつき物件を「手放す（売却する）」メリット・デメリット
いわくつき物件を手放す（売却する）と、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。まず、精神的な解放と将来のリスクを減らすことができます。しかし、一般市場では売れにくく、周囲に知られるリスクもあるため、依頼先は慎重に検討する必要があります。ここでは、売却のメリット・デメリットを解説します。
メリット：精神的な解放と、将来のリスク・維持費の完全遮断
メリットの1つめには、精神的な解放と将来のリスク・維持費の完全遮断が挙げられます。管理の手間や税金の支払いから解放されることから、肩の荷が下りるでしょう。さらに、まとまった現金を確保できるため、次の資産運用や生活資金に充てられるのもメリットです。
デメリット：一般市場（仲介）では売れにくく、周囲に知られるリスク
デメリットとして、一般市場（仲介）では売れにくく、周囲に知られるリスクが挙げられます。通常の不動産屋（仲介）で売りに出してしまうと、買い手が見つかるまでに、数ヶ月〜数年かかることも。また、ネット広告やチラシに掲載されるため、周囲に「事故物件の売却」だと知られてしまう恐れがあり、注意が必要です。
上記のほかには、購入希望者から大幅な値引き交渉をされやすい点もデメリットに挙げられます。
持ち続けるか？手放すか？後悔しないための「3つの判断基準」
いわくつき物件を持ち続けるか、それとも手放すのか、後悔しないための判断基準が気になるものです。ここでは、判断基準について解説します。
基準①：その物件に対して「精神的なストレス」を感じているか
手放すサインとして、物件のことを考えるだけで憂鬱になるかどうかが挙げられます。いわくつき物件に住み続けると、精神的な負担がかかりやすいです。自死や殺人などがあった物件の場合、個人差がありますが、その事実を知っているというだけで夜間の物音や照明のちらつきなどにも敏感になり、安心して暮らせなくなる方も。
実際に住み続けてみたら些細なことで恐怖を感じるようになることも多く、とりわけ繊細な方やメンタルが不安定な方にとっては、症状が悪化するリスクもあります。さらに、周囲の住民から「事件のあった家に住んでいる人」と見られるリスクがあります。噂が1度広まるとなかなか消えず、子どもの交友関係や近所付き合いにまで影響が及ぶケースもあるため、注意が必要です。
基準②：毎月の維持費や固定資産税が負担になっていないか
毎月の維持費や固定資産税が負担になっているときも、手放すサインだと言えます。毎年かかる費用には、固定資産税だけでなく、建物の維持管理費（修繕や草むしりなど）がかかり続けます。
これらの費用の課税は免除されないため、トータルの出費が物件の潜在価値を上回る場合は、手放し時です。手放す場合、赤字を出してまで維持する価値があるかどうか冷静に計算してみるのも1つの手段です。
基準③：数年以内に売却や活用をする具体的な予定があるか
いわくつき物件は、数年以内に売却や活用する具体的な予定があるかどうかも考慮しておく必要があります。「とりあえず放置」をしてしまうのが一番損をしやすいため、目的がないなら早期売却が鉄則といえます。
「手放したい」ならデメリットを解消できる「専門の買取業者」
手放したい場合、専門の買い取り業者へ依頼すると、周囲へ知られずにプライバシーが守られた状態で手続きが可能です。また、特殊清掃や遺品片付けも担ってもらえるため、自分たちにかかる負担を軽減できます。
理由①：ご近所に知られず、完全秘密厳守で売却できる
仲介業者へ依頼すると、どうしてもチラシやインターネットなどを用いて集客しなければならないため、売却の情報は広く知れ渡ることになります。
しかし、買取業者に売却についての相談をすると、売買契約は売主と業者のみの話し合いになるので、事故物件に関する情報が流れることはなくなります。販売活動（広告）を行わないため、周囲に知られることなく静かに取引が完了します。物件情報を公開しなくてよいため、プライバシーや自分の身も守られるでしょう。
理由②：リフォームや特殊清掃、遺品の片付けも「そのまま」でOK
所有者が追加の費用を出す必要がなく、現状のままで引き取ってもらえるのもメリットです。買取業者と取引をすれば、業者側が特殊清掃やリフォームを行ってくれます。腐敗臭や体液などが残ってしまっている状態でも、買取業者ならばすべて対応してくれるため、売主は何もせずに済むのがメリットです。
事故物件を買取業者へ依頼すると、売却にかかる労力や精神的負担を軽減できるでしょう。
理由③：契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除される
仲介業者経由で売却した場合、契約内容とは異なるトラブルが見られた場合には、売主側が責任を取る必要があります。例えば売却後、事故物件に仲介業者が不具合を発見した際には、業者側から修繕に関わる費用や損害賠償を請求されるリスクがあるため、注意しなければなりません。
一方、専門業者へ依頼すると、いわくつき物件を専門業者に売却すると、売却後の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免除されます。そのため、専門の買い取り業者へ依頼すれば、万が一、売却後にトラブルがあっても売主側が責任を取る必要はありません。
売却した後に「気づかなかった不具合があった」などといった責任追及のリスクがないため、トラブルの心配もないでしょう。
理由④：最短数日で現金化、即座に悩みから解放される
仲介業者経由だと、一から購入者を探さなければならないため、広告・販売などの売却期間が必須となります。しかし買取業者へ依頼すれば、自社で事故物件を買い取ることから、売却活動が不要なほか、買主を探す必要がありません。そのため、確実かつスピーディーに現金化できるので、今後の人生の計画が立てやすくなります。
まとめ
いわくつき物件を「持ち続ける」のも「手放す」のも、どちらが絶対の正解ということはありません。しかし、デメリットが勝り、いわくつき物件によるストレスなど苦しんでいるなら、プロの買い取り業者へ相談するのが望ましいです。
そのためにも、まずは物件が「いくらで手放せるのか」を知ることから始めましょう。当サイトでは、専門の買い取り業者を紹介していますので、相談してみてはいかがでしょうか。
