相続・事故物件の売却

予期せぬ家族の不幸によって不動産を相続することになったものの、もしその相続物件が「事故物件」や「建築上の問題を抱えた物件」だった場合には、相続する側は非常に重い負担を背負うことになります。こちらの記事では、事故物件や法的瑕疵のある物件を相続することになった場合の売却や買取りなどについて解説していきます。専門の買取業社を選ぶポイントや大まかな流れもまとめました。

相続物件の売却相場

不動産を相続したものの、古い家などは「法的瑕疵（ほうてきかし：建築基準法などの法律に違反している欠陥）」が実は隠れていた、といったケースがあります。ここでは、法的瑕疵にはどのようなものがあるのか、また売却相場にはどのような影響を与えるのかといった点を解説していきます。

相続した不動産が「再建築不可物件」だった場合

「再建築不可物件」とは、現在家が建っていたとしても、今後解体して更地にした場合に新たな家を建てられない土地を指します。都市計画区域と準都市計画区域内では、建築基準法により「接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）」が定められています。これは、緊急時に消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするために必要なものであり、上記区域内でこの接道義務を、満たしていない場合には新たな建物を建てられない、ということになります。

相続した不動産が、再建築不可物件だった場合には、周囲の通常の土地と比較すると売却価格は「3割から5割程度」まで下落します。

相続した不動産が既存不適格・違反建築物の場合

「既存不適格物件」とは、その物件が建築された当時は法律のもとで合法的に建てられていたものの、その後のb建築基準法の法改正や都市計画の変更などによって、現行法を満たさなくなった建物です。また「違反建築物」は、建築された当初から法令に適合していない建築物や、法令に適合していない増改築工事を行った建築物を指します。「既存不適格物件」と「違反建築物」は混同されやすいものの、「建築時点において法令に適合していたかどうか」という違いがあります。

もし相続した不動産が「既存不適格物件」「違反建築物」だった場合には、通常の市場価格と比較して「2割から4割程度」安くなる傾向があるとされています。

法的瑕疵に「事故物件」が重なった場合の相場への影響

上記のような法的瑕疵によるマイナス評価に加えて、孤独死や自死といった「事故物件（心理的瑕疵）」が重なる可能性もあります。このようなケースでは、物件の売却価格により大きな影響を与えます。通常の相場と比較すると「半値以下」、場合によっては「1割から2割」の価値まで下がってしまうケースもありえます。

法的瑕疵は事故物件に該当する？

ここで、「法的瑕疵のある物件は事故物件に該当するのか？」と疑問に感じる人がいるかもしれませんが、法的瑕疵と事故物件（心理的瑕疵）は別の問題です。しかし、不動産を売却しようとした際には、どちらも重要な「瑕疵（欠陥）」であることを認識しておく必要があります。

以下にて、法的瑕疵と心理的瑕疵（事故物件）の違いや、法的瑕疵が事故物件にならないケースなどについて解説します。

法的瑕疵と心理的瑕疵（事故物件）の違いとは？

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法に違反しているなど「物件の法的な欠陥」を指すものです。対して心理的瑕疵とは、いわゆる事故物件のように「その物件に住む人が嫌悪感や不安を感じる過去の出来事」のことをいいます。

このような違いがあるため、建物の違法性（法的瑕疵）があるからといって、自動的に事故物件になるわけではありません。

法的瑕疵が「事故物件」にならないケース

その物件内で人が亡くなった場合、その全てが事故物件となるわけではありません。例えば自然死や病死、階段での転倒や入浴中の溺死など日常生活における不慮の事故死などは、事故物件としての告知義務はないとされています。ただし、例えば孤独死などがあり、発見までに時間がかかった物件については告知義務が生じて、事故物件として扱われることになります。

事故物件の告知義務

相続後に売却する場合でも買主への「告知義務」は免除されない

事故物件を相続したもののいずれ売却することを考えている、という人もいるのではないでしょうか。もし、その相続人が直接その事故に関わっていなかったとしても、不動産を相続したということは告知義務も引き継ぐということになります。相続人自身は「自分はその物件に住んでいなかったため、その事実は知らなかった」では済まされません。しかもこのようなケースは後からトラブルが発生することもありますので、注意が必要となります。

国土交通省のガイドラインによる「人の死」に関する告知基準

国土交通省によって策定されている「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、「告知が必要なケース」と「告知期間」については以下のように定められています。

• 告知が必要なケース：他殺や自死、事故死お呼び、発見が遅れて特集清掃になった孤独死
• 告知期間（賃貸に出す場合）：該当する物件を賃貸に出す場合には、「概ね3年」経過することによって告知義務が免除
• 告知期間（売却する場合）：該当する物件を売却する場合には、期間の期限なし。原則として「永続的に」告知を行う必要がある

上記の通り、物件の扱いによって告知期間が変わってくる点に注意が必要となります。

相続物件・事故物件の売却で直面する5つの問題

相続登記や遺産分割協議が難航し、親族間で揉める

相続が発生した際に、親族間で揉め事が発生することがあります。特に事故物件という「誰もが欲しがらない財産」がある場合には、誰が相続するかといった点で親族間での押し付け合いになるため、結果として遺産分割協議がまとまらない、という事態に陥ることが考えられます。

以上のように、遺産分割協議がまとまらないために複数人で相続をする「共有名義」にせざるを得ない、といったケースも考えられます。しかし共有名義にした場合、いざ売却する際に名義人全員の同意が必要になりますので、手続きがさらに複雑化してしまい泥沼化してしまう可能性があります。

買い手がつかず、相続税の納税資金が確保できない

財産を相続する場合には、相続税を納付する必要があります。しかし、相続税の申告・納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」となっています。事故物件や法的瑕疵のある物件は、一般市場では買い手が見つかりにくいため、物件を売却して相続税を納付しようと考えている場合は注意が必要です。物件の買い手が見つからず、申告・納付期限に間に合わないために現金が足りないという事態に陥る可能性も考えられます。

「相続放棄」の期限（3ヶ月）に間に合わず、負動産を背負う

事故物件や法的瑕疵のある物件を相続することになったものの、「相続したくない」「この物件はいらない」と考える人もいるでしょう。その場合には相続放棄の手続きを行うという選択肢もあります。しかし、「相続放棄ができるのは相続開始を知った時から3ヶ月以内」と非常に短い期限となっています。この短い期間の間に、価値を判断して放棄するか相続するかの決断をしないと、強制的に所有者となります。この期間に間に合わず、自分が希望しない財産を所有することになるケースがあります。

管理不全で「特定空き家」に指定され、固定資産税が激増する

「遠方に住んでいる」「忙しくて管理ができない」などの理由から、相続物件を管理することが難しくなってしまうケースもあります。しかし相続した事故物件を空き家のままで放置してしまった場合には、行政から「特定空き家」に指定される可能性がある点には注意が必要です。

例えば、「倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態」や「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」、「周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」といったケースに特定空き家に指定される可能性があります。

もし「特定空き家」に指定された場合には、土地の固定資産税の優遇措置が外れ、税金が最大6倍に跳ね上がるなど大きなデメリットが生じます。

告知漏れによる売却後のトラブル（相続人への損害賠償）

相続した事故物件や法的瑕疵のある物件をなんとか一般の買主に売却できたとしても、告知漏れがある場合にはトラブルが発生する可能性があります。例えば、後から建物の欠陥（法的瑕疵）や、事故に関する事実（心理的瑕疵）が発覚したケースについては、相続人は買主から「契約不適合責任」を問われます。そうなると、数百万円から数千万円の損害賠償や、契約解除を求められるリスクがあります。

相続物件・事故物件の売却で知っておくべき方法とポイント

自己判断で「高額な特殊清掃」や「遺品整理」を先に行わない

後々相続物件を売却しようと考えている場合には、自己の判断のみで「高額な特集清掃」や「遺品整理」を先に行ってしまわないという点がポイントです。自腹で行った場合、数百万円ほどの費用が発生することがありますが、法的瑕疵がある物件や事故物件の場合には、どれだけきれいにしても一般の買い手はつきにくい傾向があるからです。この点から、かけた費用を回収できる保証がなく、清掃費用のみが赤字として残ってしまう可能性が高いといえます。

「相続放棄」を決断する前に、一度買取査定に出す

事故物件の場合には慌てて相続放棄をしてしまうケースもありますが、これにも注意したいところです。法的瑕疵のある物件や事故物件だったとしても、場合によっては数百万円の価値がつくことがあります。この点から、相続放棄を決断する前に一度買取査定に出して価格や条件などを確認し、その上で相続放棄をするのかを検討することがおすすめです。

3.「現況のまま」専門の買取業者に手渡すことを推奨

買取を依頼する場合には、「現状有姿（今のそのままの状態）」で専門の買取業者に手渡すことが推奨されます。この場合には、買取業者が直接の買主となるためにインターネットにチラシを掲載する、物件の広告を出すといった売却活動は必要ありません。そのため最短数日で現金化することが可能となり、相続税の納税資金もすぐに確保できます。

【失敗しない】相続物件・事故物件に強い買取業者の選び方

「事故物件」や「再建築不可・違反建築」の買取実績があるか

買取業者を選ぶ場合には、まず「事故物件」や「再建築不可・違反建築」といった物件の買取実績を確認するようにしてください。このような物件の買取実績があれば、これまでの取引経験ややり取りなどを活かしながら、それぞれのケースに合った形で進めることが可能。結果、査定や買い取りまでの流れがスムーズに進むことが期待できます。

公式サイトなどに、事故物件の買い取り事例や実績が掲載されているか、これまでどのようなケースに対応してきたのかを確認してください。

相続に強い司法書士や税理士とワンストップで連携しているか

依頼しようとしている買い取り業者が、相続に強い士業と連携しているかどうかも確認したいポイントといえます。これは、事故物件や法的瑕疵のある物件の場合、相続放棄の判断や親族間での遺産分割の話し合い、税務の申告といったように、専門知識が必要になることが多いため。士業と連携している買取業者の場合、法的な問題や税務的な問題が出てきたとしても、スムーズな対応が期待できます。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）を100%免除してくれるか

買取業者を探す場合には、「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」を100％免除してもらえるかを確認することも大切です。「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」とは、売却した物件の品質や種類が契約した内容と異なるケースにおいて売主が負う責任のことです。もし物件に隠れた瑕疵（欠陥や不具合）があった場合に、買主がその不具合を知った日から一定期間までは、売主に対して補修の請求や代金減額請求などが可能となります。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）を100％免除してもらえる買取業者であれば、もし売却後に瑕疵が見つかったとしても、業者にて対応を全て行うため、売主自身が「後から多額の修繕費を請求されるのでは」という心配をする必要がありません。

相続物件・事故物件売却の流れ

専門査定の依頼

まずは電話や専門フォームを使用し、専門査定を依頼することが必要となります。相続物件の場合には、買取査定は「相続するのか、放棄するのか」といった点を決める判断材料になります。物件に手を触れる前に、残置物の撤去や特殊清掃にかかる費用も含めて、現状有姿でいくらになるのかといった点を確認するために、専門業社に査定を依頼します。

法的リスクの精査と価格提示

買取依頼を行うと、買取業社によって物件に潜んでいる法的なリスクの精査が行われます。具体的には、買主に対する告知義務の範囲、近隣との状況、相続登記といった権利関係の確認などが含まれます。また、相続人が複数いるケースについては、「遺産分割協議」が成立しているかどうか、といった点の確認も行われます。

このような法的リスクや、特殊清掃・リフォームなどに関するコストを含めた形で、最終的な買取価格の提示が行われます。

遺品整理不要・現状有姿での契約・決済

提示された査定金額・条件について問題がない場合には、売買契約・決済に進みます。専門業社に依頼する場合には、遺品整理や特殊清掃、残置物の撤去などを売主で行う必要がなく、「現状有姿」で引き渡しが行えるかを念の為確認しておくことが重要です。また、専門業者に依頼する場合には、契約不適合責任も免責されるケースが多いといえますが、この点についても念の為契約時に確認しておきましょう。契約を締結した後には、指定日に買取代金の決済と物件の引き渡しが行われます。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続人同士で意見が分かれている。自分の「共有持分」だけを買い取ってもらうことは可能？

相続人が複数いる場合で、物件全体を売却しようとする場合には、相続人全員の同意が必要です。しかし、物件の売却に反対していたとしても、自分の共有持分（持分）のみを買い取ってもらう、ということは可能です。

Q. 遠方に住んでいるが、相続した事故物件の買取手続きは可能？

売主が遠方に住んでいる場合などには、現地への立ち会い不要で売却が行えるとしている業者も多くあります。

このような買取業社の場合、鍵の受け渡しなどは郵送などで対応。そのほかの現地調査や遺品整理の代行、契約手続きについては、売主が現地に足を運ばなかったとしても完了できるように体制が整えられています。

Q. 相続税の申告期限（10ヶ月）が迫っています。すぐに現金化できる？

専門の買取業社に依頼した場合、最短で数日から数週間で迅速に現金化を行えます。これは、専門業社の場合は直接対象となる物件を買取することから、通常のように広告などで買主を探す期間が不要になるためです。相続登記などの手続きが完了したら、即座に決済を行い、納税資金としての活用が可能となります。

まとめ

本記事では、相続した物件が事故物件や法的瑕疵のある物件だったケースについて解説してきました。このような物件は、相場よりも価格が下がる点に加えて、なかなか仲介業者が見つからない、買い手が見つからないといった状況に陥ってしまうことも多くあります。対応に迷ったときは、事故物件を扱う専門業者へ相談し、適切な手放し方のアドバイスを受けるようおすすめします。

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