「お化けが出る物件（幽霊物件）」と「事故物件」では法律上でどのような違いがあるのか気になる方もいるのではないでしょうか。この記事では、両者の違いについてまとめ、話題のオバケ調査の効果について解説しています。このまま持ち続けるべきか、手放すべきかの判断する際の参考にしていただけたら幸いです。
「お化けが出る物件」と「事故物件」の決定的な違い
お化けが出るとされる幽霊物件は心霊現象やうわさが中心で、科学的根拠が必ずあるとは限らないケースも多いです。一方、事故物件は実際に事件・死亡事故など明らかな出来事が起きた物件を指し、法律で告知義務が定められているのが特徴です。混同することが多いですが、両者の違いを把握しておくことが、物件選びのうえで重要です。
幽霊物件（お化けが出る噂）の法的扱い
科学的根拠のない「怪奇現象」や「噂」レベルであれば、原則として法律上の「告知義務」は発生しないことが多いです。しかし、「近隣で有名すぎる噂」といった場合では、買い手や借り手から後でトラブルを訴えられるリスク（心理的瑕疵）がゼロではないため、注意しなければなりません。
事故物件（人の死の履歴）の法的扱い
事故物件とは、事件・事故が原因の死や、自死・孤独死といった事象により入居者が部屋で死亡した物件のことを指します。国土交通省のガイドラインに基づき、賃貸なら約3年間、売却なら原則として永続的な「告知義務」が発生するとされています。
【共通点】どちらも「心理的瑕疵」となり、資産価値は大きく下がる
幽霊物件（心理的瑕疵物件・事故物件）は、事件・事故の内容や遺体の発見状況によって資産価値が下がりやすい傾向があります。事故物件の売却価格は相場より2～5割程度下がるといわれています。事故物件は買い手に敬遠されがちであるため、よほど立地条件が良くない限りは価格を下げざるを得ないためです。
法律上では厳密な差が見られますが、入居者や買い手から敬遠され、家賃値下げや大幅な減価を余儀なくされるのが現状です。
参照元：イエコン「事故物件の資産価値はどれくらい？なるべく値下げせず売却する方法を解説」（https://iekon.jp/column/stigmatized-property/3325）
話題の「オバケ調査」とは？所有者はやるべき？
オバケ調査は、事故物件を所有するオーナーや管理会社からの依頼を受けて始まります。まずは関係者から状況を聞き取り、該当物件の室内や周辺環境を調査していくことになります。ここでは、オバケ調査の目的や仕組みなどについて解説しています。
オバケ調査の目的と仕組み
専門の調査会社が特殊な機材（電磁波測定器、カメラ、熱感知器など）を用いて一晩過ごし、「科学的に異常がないこと」を証明するサービスのことです。
この調査では、事故物件を所有するオーナーや管理会社からの依頼を受けてから始まります。まずは状況について聞き取りを行い、該当物件の室内や周辺環境を調査する流れとなっています。
例えば、雑音が生じる可能性のある送電線の有無や、周辺機器に異常な音や乱れの可能性があるアマチュア無線の使用状況などを確認します。事故物件では、室内以外の要因で入居者がマイナスの印象を抱く可能性もあるため、物件全体の状態を把握するのが特徴です。異常が確認されなかった場合、物件の価値回復や不安払拭のための「証明書」と調査報告書が発行されます。
賃貸オーナー（大家）にとっては「経営継続」の武器になることも
事故物件に独自の光を当てる「オバケ調査」が、賃貸住宅業界の新たな武器となりつつあります。心理的瑕疵や資産価値低下に悩むオーナーのため、科学的手法と詳細な報告書で不安を払拭しやすくなります。「どうしてもこの物件で賃貸経営を続けたい」という大家さんにとっては、入居者への安心材料（一因）として活用するメリットもあります。
【結論】「手放したい遺族・オーナー」には不要
物件の売却を検討している場合、数万〜数十万円の調査費用をかけてオバケ調査を実施し、「お化けが出ない証明」を行ったとしても、事故の履歴（告知義務）そのものは消えません。手放したいなら、調査を挟まずに売却へ動いた方が合理的と言えるでしょう。
所有者の精神的・社会的リスクを和らげる「お祓い・供養」
お化け物件（事故物件）におけるお祓いや供養は、所有者自身の心の負担を和らげ、近隣住民や今後の入居者に対する「心理的障壁」を大幅に下げて社会的リスクを軽減する非常に有効な手段です。ここでは、「物件の価値」と「所有者の心の平穏」を取り戻すステップであるお祓いについて解説します。
お祓いは「物件の価値」と「所有者の心の平穏」を取り戻すステップ
科学的なオバケ調査よりも、神社や寺院による「お祓い」「供養」を行う所有者・遺族が多い理由として、科学的根拠よりも故人への祈りや精神的な平穏、社会的な合意を重視しているからだと言われています。幽霊の存在に対し、神聖な儀式であるお祓いを行うことにより、その場の浄化が行われるとされています。
お祓いは、お住まいのエリアや宗教などによって方法が異なる場合ありますが、神聖な場所へ依頼することで効果が期待できるでしょう。 また、入居者や買い手に対し、「すでにお祓いを済ませています」と伝えることによって、心理的瑕疵による嫌悪感を大幅に和らげる効果も期待できます。
しかし、具体的にどこへ（神社・寺院など）に依頼すればいいのか、また費用はいくらかかるのか気になる方もいるのではないでしょうか。
以下のページでは、事故物件のお祓い効果・費用などについてまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
持ち続けるか？手放すか？後悔しないためのメリット・デメリット
お化けが出る物件を持ち続けるか、それとも手放すのか悩むこともあるでしょう。メリットとしては、価格を重視する単身者や学生、外国人、高齢者などの需要を集めやすくなることが挙げられ、デメリットには退去やクレームなどについて心配しなければならない点が挙げられます。この章では、後悔しないためのメリット・デメリットなどについて解説します。
選択肢①：物件を「持ち続ける」場合
メリット：高齢者や外国人などに貸すことが可能
家賃を大幅に下げて賃貸にすることで、価格を重視する単身者や学生、外国人、高齢者などの需要を集めやすくなります。高齢者や外国人など「訳ありでも安ければ住みたい」という層を取り込むことによって、細々とでも賃貸経営を維持できるでしょう。
デメリット
持ち続けると、退去やクレームなどについて心配しなければならない点がデメリットに挙げられます。新しい入居者が決まったとしても、「またすぐに退去してしまうのではないか」「近隣から苦情が来るのでは」という精神的ストレスが続いてしまうリスクも。 さらに、空室のままでも固定資産税や管理費などの維持費（赤字）がかかる点も挙げられます。
選択肢②：物件を「手放す（売却する）」場合
メリット： 風評被害や管理の手間から解放される
物件を手放す（売却）場合、風評被害や管理の手間から解放されるのがメリットです。また、固定資産税の支払いもせずに済むのも利点だと言えます。 まとまった現金を得ることによって、新しい健全な資産運用や生活資金に充て安くなります。
デメリット：「お化けが出る家」「事故物件」としてネット上に情報が公開
お化けが出る物件を一般の不動産会社（仲介）で売りに出してしまうと、「お化けが出る家」「事故物件」としてネット上に情報が公開されることになります。ネット上で公開されることによって情報が拡散されやすくなることから、入居率の低下や資産価値の大幅下落といった深刻な風評被害を引き起こすリスクも。そのような事態になると、さらなる風評被害や身バレのリスクがあるため、注意しなければなりません。
「手放したい」と思ったら専門の買取業者
お化けが出る物件を「手放したい」場合、一般の不動産会社へ依頼すると、ネット上に情報が公開されさまざまな風評被害を招く可能性があります。そのような事態を避けるためにも、専門の買い取り業者へ依頼するのが望ましいです。この章では、専門の買い取り業者へ依頼するとどのようなメリットがあるのか解説しています。
ネット広告を出さずに静かに売却できる
専門の買い取り業者へ依頼すると、近隣住民やほかの入居者に知られることなく、業者と1対1で取引が完了します。ネット広告を出さずに売却できれば、大家としての名誉やプライバシーが守られるでしょう。
お祓い・特殊清掃・残置物の片付けも「そのまま」でOK
専門業者へ依頼すれば、お祓い・特殊清掃・残置物の片付けも「そのまま」でOKなことがあります。 「不気味で室内に入りたくない」といった状態でも、業者が現状のまま買い取ってくれるため、事前のリフォームや清掃費用は一切かからないのがメリットです。
体液や腐臭などが残った状態でも、業者側が特殊清掃やリフォームを実施してくれるため、売主は物件に対して何か特別なことをする必要はなくなります。買取業者に任せれば労力だけでなく、精神的負担を軽減した状態で売却できるでしょう。
売却後のトラブル（契約不適合責任）が完全に免除される
専門業者は、訳あり物件の売買ノウハウを持っているため、周囲に知られないよう配慮しているほか、スピード感のある手続きが強みです。プロである業者が買い取ってくれるため、引き渡し後に「やっぱりお化けが出る」「見えない欠陥があった」などと、後から責任を追及されるリスクもありません。
まとめ
お化けが出る物件は、過去の小さな事件や住人の勘違いが人づてに尾ひれを付けて拡散することにより、実態以上に独り歩きしてしまうケースが少なくありません。 そのような噂や事故物件の維持に頭を悩ませ続けてしまうのは、オーナー・遺族としても限界があります。
買取業者にお化けが出る物件の売却相談をすると、遺品整理や特殊清掃なども担ってくれるケースもあります。専門の買取業者に依頼すれば、そのままの状態で売却できるのがメリットです。また、買取業者での売買なら、業者と売主のみのやり取りだけで済み、他人には知られずに売却手続きを行えます。プロである専門の買い取り業者へ、その重荷を手渡すのが解決策としておすすめです。
