事故物件を手に余しており、どのように活用すればいいのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。当記事では、事故物件の画期的な活用策として注目されている「ホテル（民泊）転用」の仕組みについてまとめ、知られざる法的メリット（告知義務の有無）なども併せて解説しています。
事故物件をホテルとして活用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
事故物件の活用法として「ホテル・民泊」への転用が注目
事故物件の活用法として、「ホテル・民泊」への転用が注目されています。ここでは、具体的な活用法についてご紹介します。
一般の賃貸がダメなら「短期滞在」で再生させる
月単位で暮らす「賃貸」としては敬遠されてしまう事故物件であっても、短期滞在のホテルとして活用するのも1つの手段です。1〜2泊だけ宿泊に利用する旅行者向けの「ホテル」や「民泊」であれば、心理的抵抗が大幅に和らぐ性質が期待できるでしょう。
空き家対策としても注目される宿泊施設へのリフォーム
事故物件の活用法には、空き家対策としても注目されている宿泊施設へのリフォームも注目されています。築年数が古いビルであっても、共用部・外観・各室を丸ごと一棟リノベーションすると、建物全体の資産価値や収益性を底上げできるのが特徴です。
対象となる物件はさまざまあり、RC造や鉄骨造、木造といった構造を問わず、賃貸マンションやオフィスビル、旅館、民泊施設などに対応しています。このように、古い戸建てやアパートを丸ごと1棟の民泊やゲストハウスに生まれ変わらせる不動産活用のトレンドとして知られています。
なぜホテル？事故物件を宿泊施設にするメリット
ホテル事故物件を宿泊施設にするメリットには、ホテル側に事故物件であると告知する義務はないため、客室をリフレッシュすれば通常通り運用できるという強みがあります。ここでは、「告知義務」の法的ルールや宿泊施設にするメリットなども解説しています。
驚きの事実：ホテル（宿泊客）に対しては「告知義務がない」
国土交通省のガイドラインにおいて、過去の事故の告知義務が課せられるのは、原則として「宅地建物取引業（通常の売買・賃貸契約）」のみとなっています。
誰しも、過去に殺人事件や自死などが起きた部屋に宿泊などしたくないと思うものです。宿泊する際、そのような事故物件だと伝えてもらえるのか気になるもの。
結論から述べると、ホテル側に事故物件であると告知する義務はないため、知らされることはありません。
しかし、住宅を購入もしくは借りる際には、事故物件だと伝える義務が発生するため、注意しなければなりません。
ホテルの場合、旅館業法という法律に沿って営業しているので、告知義務はないとされています。そのため、告知義務がないのにも関わらず、自ら事故物件だと伝えるホテルはなかなか存在しないでしょう。告知してしまえば、確実に利用客が減少してしまうからです。
実際は、ホテルの内装などもきれいに整えたうえで提供されていることから、気づかれないケースが大半です。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 （https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）
家賃を大幅に下げる必要がない
事故物件を民泊・宿泊施設などに利用するメリットには、短期滞在のため心理的瑕疵が気になりにくい点も挙げられます。 通常の賃貸のように家賃を大幅に下げる必要がなく、高い利回りを維持しやすいです。 周辺のホテル相場に合わせた宿泊料金を設定できるため、高い収益性が期待できるでしょう。
「ホテルの事故物件」の事例
ホテルでの事故物件の事例には、どのようなものが挙げられるのでしょうか。ここでは、過去に発生したホテルの事故物件の事例 についてご紹介します。
名古屋マリオットホテル｜ホテルの客室内にて硫化水素を用いた自死
愛知県名古屋市JRセントラルタワーズ内にある名古屋マリオットアソシアホテルで発生した事例です。2009年12月、ある女性客がホテルの客室内にて硫化水素を用いて自死しました。
当時、清掃員が窓ガラスの掃除をしていた際、室内で倒れている女性を発見し、事件が発覚しました。
客室のドアには、「毒ガスが発生しているため、110番通報してください」と記載された張り紙が貼られており、自死であることが発覚したようです。
事件当日、ホテル内には宿泊者が数名しかいない状態であり、硫化水素によるケガ人は出ませんでした。同ホテルは、現在も通常通り営業しています。
参照元：アウトレット不動産「ホテルの事故物件の実例や見分け方を解説」（https://outlet-estate.biz/column/338/）
京王プラザホテル｜最上階からの飛び降り
東京都新宿区に本拠地を置く、京王プラザホテルでは以前に飛び降りを図った方がいました。亡くなったのは、映画に出演していた俳優の沖雅也さんです。1983年6月、沖さんは知人のホテル嬢とともに、京王ホテルへ宿泊していました。
ホテル嬢に、日景忠男さん宛ての手紙を託した後に、ジャージ姿のまま最上階である47階へ向かい、そのまま飛び降りた様子です。はじめ、沖さんは最上階で喫煙をしていましたが、警備員が目を離した拍子にフェンスへとよじ登り、飛び降りを図ったようです。そのまま屋上プールへ落下し、亡くなった様子です。
同ホテルは人気ホテルとして、現在も営業を続けています。
参照元：アウトレット不動産「ホテルの事故物件の実例や見分け方を解説」（https://outlet-estate.biz/column/338/）
ホテルニューオータニ｜飛び降りが発生
大手ホテルの1つであるホテルニューオータニで発生した事件です。1988年7月に、当時阪神タイガースの球団代表の古谷真吾さんが亡くなった状態で発見されました。発見場所は、同ホテルの日本庭園内です。
8階から飛び降りたことにより亡くなったとされていますが、自死を図った経緯など詳しいことは明かされていません。
参照元：アウトレット不動産「ホテルの事故物件の実例や見分け方を解説」（https://outlet-estate.biz/column/338/）
ホテル経営をする3つのリスク
魅力的なホテル活用ですが、個人の遺族やオーナーが手を出すには「非常にハードルが高い」 とされています。ここでは、ホテル経営をする3つのリスクについてご紹介します。
旅館業法や民泊新法による「建築・法律上の厳しい基準」
消防設備の設置（スプリンクラーや非常灯）、用途地域の制限など、一般の住宅をホテルにするには厳しい法律をクリアする必要があり、素人には手続きが極めて煩雑である点がリスクに挙げられます。 宿泊施設は一般住宅よりも厳しい基準が適用されると言われており、具体的なことは以下をご覧ください。
- 自動火災報知設備： 原則設置義務がある（面積によって特例あり）。
- 誘導灯・非常用照明 ：出口を示す灯火が必要。
- 防炎物品：カーテンやじゅうたんは防炎性能があるもの限定。
数百万円〜数千万円規模の「莫大な初期投資」がかかる
ホテルの特性として、初期費用が高額になりやすい点も挙げられます。運営費用はある程度ほかの業種と相違はありませんが、初期費用については規模によっては億単位になる可能性も。初期費用は最初に投資しなければならず、後に事業が失敗した際の費用面におけるリスクは莫大です。
また、内装のリノベーションや防音対策、宿泊用設備の導入など、一般的なリフォームを大幅に超える資金が必要になるリスクもあります。
集客・清掃・トラブル対応など「終わらない経営の苦労」
ホテルは年中無休で予約を行っており、その管理や宿泊客への対応、レビューの管理などの業務におわれることになります。また、ホテルの集客においては、長期連休や季節ごとの繁忙期・閑散期による大きな波が存在します。需要の谷間を埋めるための明確な戦略がないと、年間を通した売上の安定が難しく、経営難に陥る可能性も。不慣れなホテル経営に追われ、さらなる精神的ストレスを抱えることになるリスクがあります。
活用が難しいと感じたら専門の買取業者へ
活用が難しいと感じたら専門の買取業者へ相談し、買取に向けて動くのも1つの方法と言えます。ここでは、専門の買い取り業者へ依頼するメリットについて紹介します。
ホテル転用ノウハウを持つプロだから、現状のまま高価買取できる
「一般の人には売れない物件」であっても、買取業者は自社でホテルや民泊、その他の用途へ再生するノウハウを持っているため、価値を正しく評価して買い取ってもらいやすいです。事故物件の買取業者を利用すると、スピーディな現金化ができるほか、周囲に知られず売却しやすいです。一般の買い手が見つかりにくい事故物件であっても、専門業者が直接買い取るため売れ残りの心配がありません。
初期投資は0円、これ以上の精神的負担もなし
リフォーム代を1円も払うことなく、専門買い取り業者へ依頼できるため、不気味で触りたくもない物件の現状そのままで引き取ってもらえます。特殊清掃やリフォーム費用を負担してもらえたり、売却後のトラブル責任を免除してもらえたりするため、手出しゼロで迅速に物件を手放したい方に向いているでしょう。
売却後のトラブル（契約不適合責任）の免除
事故物件の売買契約においては、売却後のトラブルが発生しやすくなります。買主が個人である仲介業者を利用すると、売主の契約不適合責任が問われる場合があり、買主から損害賠償や修繕費用などを請求されるリスクもあります。
しかし、買取業者へ依頼すると、契約不適合責任は免除されるのがメリットです。契約不適合責任は、売却後の一定期間内に契約内容に合わない不動産の欠陥や不具合などが見つかった際に、売主側が補償することを指します。
不動産の買主が個人なら、契約不適合責任を負う必要があります。しかし、買取業者の場合は売却後に欠陥や不具合を発見しても、買主側は一切責任を問われないため、トラブル防止になるでしょう。
まとめ
事故物件をホテルとして活用するのは魅力的なアイデアですが、多額の資金と経営努力が必要です。ホテル経営のノウハウも問われ、失敗した場合には大きなリスクを伴います。
背伸びをしてホテル経営を始めるのはリスクが大きいため、専門業者へ買取の相談をしていくのも1つの手段です。専門業者へ依頼すると、売却後のトラブル（契約不適合責任）が免除になるほか、高額で買い取ってもらえたり、精神的負担や経済的負担を抑えながら手続きをしてもらえたりするのがメリットです。経済的な損失や失敗によるリスクをなるべく抑えたい場合は、専門買い取り業者へ依頼を検討してみてはいかがでしょうか。
当サイトでは、事故物件の売却事例や手引きなどの情報を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
