所有している不動産や、これから購入・相続を検討している物件で「病死があった場合、それは事故物件に該当するのか」という疑問を持つ人は非常に多くいらっしゃいます。結論から申し上げますと、「病死＝すべて事故物件」というわけではありません。しかし、発見までの経緯や室内の状況によっては対応が大きく異なってきます。正しい知識を身につけ、自社の状況に最も適した適切な売却アプローチを選択することで、余計な精神的・金銭的負担を抱えることなくスムーズに物件を手放すことが可能になります。
「病死」があった物件は事故物件？国交省ガイドラインに基づく基準
不動産取引において、過去に発生した人の死をどのように扱うべきかについては、かつては明確な基準が存在せず、売主と買主の間で多くのトラブルを引き起こす要因となっていました。しかし、国交省のガイドラインにより、心理的瑕疵（病死等）に関する告知の判断基準が明確化されました。
原則：老衰や病死などの「自然死」は事故物件（告知義務）にならない
室内での病死や老衰、あるいは日常生活を送る中での予期せぬ不慮の事故（階段からの転倒や食事中の誤嚥など）については、原則として心理的瑕疵にあたる事故物件とはみなされず、次の買主や借主に対して積極的な告知義務も発生しないとされています。高齢化が進む現代社会において、自宅での自然死や病死はごく自然なライフプロセスのひとつであるため、社会通念上、それを理由に取引の安全性が損なわれることはないと整理されているからです。
例外：発見が遅れて「特殊清掃」が必要になった場合は告知義務が発生する
たとえ死因が病死や老衰であったとしても、一人暮らしなどで発見が著しく遅れてしまい、遺体の傷みや腐敗の進行によって室内に体液が染み込むなどして専門的な特殊清掃や大規模なリフォームが必要となった場合は話が別です。このケースでは、建物に物理的・心理的なダメージが残るため、次の取引においては「告知義務あり」の事故物件扱いとなり、買主へ正確な事実を伝えることが法律上義務付けられます。
売買契約における注意点
ガイドライン上は通常の病死であれば告知義務の対象外とされていますが、もしも購入検討者や買主から直接「この部屋で、過去に亡くなられた方はいらっしゃいますか？」と具体的に質問された場合には、病死であっても事実を隠さずに誠実に伝える必要があります。質問に対して意図的に虚偽の受け答えをしたり事実を隠蔽したりすると、後々になって深刻な契約不適合責任を追及される法的リスクが生じるため注意が必要です。
参照元：
【PDF】国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
病死が発生した物件を所有し続けるリスク
身内や以前の居住者が病死した物件を、気持ちの整理がつかないまま放置したり、具体的な活用法を決めずにそのまま所有し続けたりすることは、所有者にとって想像以上に大きな負担やリスクを背負い続けることになってしまいます。
保有し続けることで発生する維持費と管理の手間
人が誰も住んでいない空き家や空き室のままで不動産を所有し続けているだけでも、毎年必ず支払わなければならない固定資産税や都市計画税、さらにはマンションであれば毎月の管理費や修繕積立金といった確実なランニングコストが重くのしかかり続けます。定期的に現地へ赴いて換気や草むしりなどの管理を行う手間も発生するため、経済的にも時間的にも大きなマイナスとなります。
特殊清掃や残置物撤去の高額な費用と精神的ダメージ
室内に故人の遺品や大量の残置物がそのまま残されている場合、それらの整理や処分、さらには状況に応じた消臭・清掃作業を手配するのは並大抵のことではありません。所有者自身が業者を選定して立ち会ったり、現場の惨状を目の当たりにしたりすることは、精神的にも金銭的にも耐え難いストレスを伴う大きな苦痛となります。
一般の仲介では売却が長期化しやすく、売却後のトラブルリスクもある
病死、とりわけ孤独死に近い形で発見された履歴がある物件は、一般の不動産市場では買い手から敬遠されやすく、売却完了までに数ヶ月から年単位の長い時間がかかる傾向があります。また、個人間売買や一般的な仲介で無理に売り抜けた場合、後から告知漏れや隠れた不具合を指摘され、売却後の法的トラブル（契約不適合責任）に発展してしまうという深刻なリスクも残されます。
病死があった所有物件を手放す2つの選択肢
病死が発生した不動産をクリーンな状態で手放したいと考えたとき、オーナーが選択できる主な方法には「仲介売却」と「直接買取」という2つのアプローチが存在します。それぞれの特徴とメリット・デメリットを正しく理解し、物件の状況に合わせた適切な窓口を選択することが重要です。
不動産会社による「仲介売却」
不動産会社に仲介を依頼して一般市場の買い手を探す方法です。最大のメリットは、事件性が全くなく特殊清掃も不要な通常の病死物件であれば、市場の相場に近い高値で売却できる可能性がある点です。一方で、購入希望者が見つかるまでの間は維持費を払い続けなければならないことや、一般の買主向けに何度も内覧対応を行わなければならない負担があります。さらに、売却した後に建物に予期せぬ不具合や新たなトラブルが見つかった場合、元の所有者が責任（契約不適合責任）を負わなければならないデメリットも存在します。
専門業者による「直接買取」
訳あり物件や特殊な不動産を専門に取り扱う買取業者に、直接物件を買い取ってもらう方法です。最大のメリットは、最短数日でのスピーディーな現金化が可能であり、室内の荷物の有無や現状に関わらずそのままの状態で手放せる点です。また、専門業者への売却であれば売却後の法的責任（契約不適合責任）を免責にできるケースが多く、周囲の住民に知られずに売却を完了できる安心感もあります。デメリットとしては、一般の仲介価格と比較すると買取価格がやや低めに設定される点があげられます。
病死物件には専門の買取業者への相談がおすすめな理由
病死や孤独死が発生した不動産の処分にお悩みの際、一般の不動産会社による仲介ではなく訳あり物件を「専門の買取業者」へ直接相談することには、状況を速やかに解決するための確かなメリットがあります。
残置物整理・特殊清掃前の「現状のまま」買い取り可能
所有者自身が多額の費用を自腹で切って、遺品整理業者や特殊清掃業者を事前に手配して綺麗にする必要は一切ありません。室内に家財道具や故人の遺品がそのまま残っている状態であっても、専門業者であれば一切の手間や余計な費用をかけずにそのままの状態で買い取りを行ってくれるため、精神的な負担を軽減することができます。
近隣住民や周囲に知られずに売却完了
一般のポータルサイトに広告を掲載して広く買い手を募る必要がなく、専門業者が直接スピーディーに買い取る非公開の取引となるため、近所の人々や周囲の目に触れることがありません。「あの家で何かあったらしい」などと近所に無用な噂を立てられる心配もなく、プライバシーを守りながら静かに売却を完了させることができます。
契約不適合責任が「免責」され売却後の不安がない
個人間の不動産取引や一般の仲介では、売却した後に思わぬ瑕疵や問題が見つかると、元所有者が損害賠償を請求されるリスクが残ります。しかし、プロの宅建業者である専門買取業者への直接売却であれば、契約不適合責任が「免責（責任を問わない）」とされる条件で契約を結ぶことが多いため、売却後に過去のトラブルで悩まされる心配がなくなります。
最短数日で現金化・所有に伴うストレスから解放される
不動産の所有権を巡る複雑な手続きや、毎月のように重くのしかかる維持費の支払いに悩まされる日々を終わらせることができます。専門業者ならではの圧倒的な機動力により、最短数日から数週間という驚きのスピードで現金化が完了するため、精神的なモヤモヤやストレスから解放され、新しい人生のスタートへスムーズに踏み出すことができます。
まとめ
身内や居住者に病死があった物件を所有することになった場合、維持費や清掃費用などを負担して悩み続ける前に、「どのようにして不動産を手放すべきか」という売却方法を検討することも大切です。一般の公開市場における仲介では、精神的にも時間的にも大きな消耗を強いられて苦戦してしまうケースも多いため、そうした負担を解消してくれる事故物件や特殊な不動産の取引に強い専門の買取業者へ、まずは一度相談を検討してみてはいかがでしょうか。
