所有する物件が事故物件になった場合、売却を希望しているものの本当に売れるだろうか、という不安を持っている人もいるのではないでしょうか。このような場合には、どこに売却を依頼するかという点が大切なポイントとなってきます。こちらの記事では、事故物件を売却する際の手順や専門の業者を選択する理由についてまとめました。
事故物件を売るには？「仲介」と「買取」2つの選択肢
事故物件を売るための方法には、「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。ここでは、その2つにはどのような違いがあるのかをまとめていますので、売却を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。
不動産仲介（一般売却）
不動産仲介会社を通じて、一般の個人から買い手を探す方法です。この方法では相場に近い価格で売れる可能性はあるものの、心理的瑕疵のある事故物件の場合、一般の購入希望者から敬遠されやすく、買い手がつかずに長期間売れ残るリスクが高いといえます。
売却期間が長引いてしまうと固定資産税や維持費の負担が増えることに加えて、最終的には買い手を見つけるために大幅な値下げをせざるを得ないケースもあります。
専門業者による直接買取
事故物件を専門としている業者に、直接物件を買い取ってもらう方法もあります。この場合、業者が再生・再販コストを見込むために売却価格は仲介よりも下がるケースがありますが、買い手を探す期間が不要であり、最短数日〜数週間で売却することができます。
また、売却にあたって広告などを出さずに済むことから近隣に知られる心配がなく、室内の清掃や残置物の撤去をせずにそのままの状態で手放せるため、売主側の負担を抑えられます。
事故物件を売る際の手順とやるべきこと
ここでは、実際に事故物件を売却する際の手順と、やるべきことについてまとめていきます。
相場の確認・死因の整理
まずは周辺の不動産相場を把握した上で、物件で起きた出来事の内容について正確に整理します。国土交通省のガイドラインに基づいて、死因が自然死なのか、自死、事件なのかを確認します。この出来事の内容によって、心理的瑕疵の有無や告知義務の範囲などが大きく異なってくるためです。発見までの日数や室内の状況も含めて、事実関係を客観的にまとめておきます。
無理なリフォーム・特殊清掃を行わない
少しでも高く売却したいという思いから、売却前に無理なリフォームや特殊清掃を行うのは避けてください。心理的瑕疵は建物をきれいにしても消えるものではなく、費用をかけても売却価格に還元されないケースが多いことから、自己判断で費用をかけないのが鉄則といえます。
事故物件専門の買取業者へ査定依頼
売却先を探す場合には、一般的な不動産仲介会社ではなく事故物件や訳あり物件の取り扱い実績が豊富な専門の買取事業者に依頼をします。一般の不動産会社に相談した場合、取り扱いを断られたりノウハウが少ないことから極端に安く査定されたりする可能性があります。このような点から、複数の専門業者を比較し、査定額や対応内容について確認をします。
事故物件を売る前に知っておくべき注意点
事故物件を売却する際には、告知義務を徹底することが重要です。売買においては告知期間に制限がないため、「売りたいから」という思いから過去の事故を隠してしまった場合、売却後に買主から損害賠償請求を受けたり、契約解除（契約不適合責任）を求められたりするリスクがあります。 また事案の内容によって売却価格が一般的な相場より2〜5割ほど下落するという点も、あらかじめ認識しておくことが必要です。ただし、専門業者であればその物件の価値を最大限に評価した上で買取を行ってくれます。
なぜ「事故物件専門の買取業者」へ売るのが適切なのか？
ここでは、事故物件を売却する際にはなぜ「事故物件を専門としている買取業者」に依頼するのが適切なのか、という点について解説していきます。
現状のまま買い取り
専門の買取業者に売却することで、物件を「現状のまま」引き渡すことができます。孤独死や自死の現場となった部屋には、残置物や汚れなどが残っているケースが多くあるものの、専門の買取業者は現状のまま買取を行ってくれるため、売主側で遺品整理や特殊清掃、リフォームを手配して費用を負担する必要がありません。精神的に辛い現場に足を運び、片付けをするという手間や金銭的な負担を省くことができます。
売却後のリスクゼロ
仲介にて個人の買主に売却した場合には、引き渡しを行った後に思わぬ不具合や説明不足を理由として契約不適合責任を追及されてトラブルに発展するリスクがあります。対して、専門の買取業者が買主となる直接買取の場合、売主の契約不適合責任が免除・免責される契約を結ぶことが多いため、売却後のトラブルについて心配する必要がありません。
スピーディーな現金化
仲介で売却を行う際のように、購入希望者を探す期間が不要になることから、査定・契約・決済までをスピーディーに進められます。中には「早く物件を手放して気持ちを切り替えたい」という思いを持つ人もいると考えられますが、専門の買取業者に依頼することで迅速に手続きを進められますので、心理的な負担の解消にも繋げられます。
まとめ
事故物件は一般仲介では売れ残りやすいことに加え、事実を隠して売却する場合にはトラブルに発展するリスクがあることから、告知義務の徹底が不可欠となります。このような場合、「どこに売却するか」によって結果が大きく変わってくるため、自己判断で清掃やリフォームを行わず、事故物件を専門としている買取業者に相談してください。まずは悩む前にプロに相談してみることが大切であるといえます。
